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户籍迁入人口对上海市商品住房价格影响 　　摘要：基于上海市17个区县2006-2013年的面板数据，通过构建变系数模型，利用逐步回归法和广义最小二乘法（GLS），定量分析了户籍迁入人口对上海市不同区县和不同类型住房价格的影响。按地理位置的分布将区县分成中心区、近郊区和远郊区3个圈层，按面积段将住房分成80m2以下、80-100m2、100-120m2、120-140m2、140-160m2、160-180m2和180m2以上7种类型。研究表明：户籍迁入人口对同一圈层不同区县住房价格的影响不同；户籍迁入人口对同一圈层不同类型住房价格的影响不同，其中小户型和大户型住房所受影响普遍更大；户籍迁入人口对不同圈层住房价格的影响不同，其中中心区受到的影响最大，其次是远郊区，而近郊区受到的影响最小。 　　关键词：户籍迁入人口，商品住房价格，变系数模型，逐步回归法，GLS法 　　中图分类号：F127 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）12-0013-19 收稿日期：2015-11-16 　　1 引言 　　上海市作为全国的经济中心，每年都吸引进大量外省市人口，据可查数据显示，截止到2013年末，全市共有非户籍迁入人口990.01万人，户籍迁入人口142.89万人（数据来源：《上海统计年鉴2014》）。人口是住房的需求主体，人口数量的增长势必会引发住房价格的上涨。在笔者正在进行的相关研究中发现，非户籍迁入人口能在较大程度上显著促进上海市商品住房价格的上涨。与前者相比，虽然户籍迁入人口的数量相对较少，但其稳定性却更高，购房意愿也更大；另一方面，上海市实行了较为严格的落户政策，户籍迁入人口的文化素质和经济实力普遍比前者更优，其购房能力也更强；而利用全市2006-2013年户籍迁入人口存量数据和商品住房价格数据绘制趋势图（见图1），发现二者的趋势高度一致。基于以上背景，认为有必要单独就户籍迁入人口对上海市商品住房价格的影响进行研究。 　　查阅以往研究发现，普遍采用面板数据模型就迁移人口对住房价格的影响进行定量分析（Saiz，Albert，2007；Kathrin Fischer，2010；Akbari Yigit，2012；Fischer，2012；Antonio et al.，2014）。研究内容则各有侧重，有学者从移民时间长短（Akbari Yigit，2012）或使用语言种类（Fischer，2012）的角度对迁移人口进行划分，对比分析了不同类型迁移人口对住房价格的影响；也有学者研究了迁移人口对不同区域住房价格的影响（贾洪文等，2012；Antonio et al.，2014）；还有学者就住房类型进行划分，对比分析了迁移人口对不同种类住房价格的影响（Kathrin Fischer，2010）。本文将沿用面板数据模型，对比分析户籍迁入人口对上海市不同区县住房价格的影响；同时还将从面积段的角度划分住房类型，进一步区分户籍迁入人口对不同类型住房价格的影响。 　　2 研究方法与数据说明 　　2.1 模型选择 　　面板数据模型存在固定系数模型、变截距模型和变系数模型3种。现实中，变化的经济结构或不同的社会经济背景等因素可能导致经济结构的参数随着截面个体的变化产生变化，当出现这种情况时，变系数模型可以更好地模拟现实经济结构。本文直接采用变系数模型就户籍迁入人口对上海市各区县住房价格的影响进行回归分析。变系数模型的基本形式如下： 　　yit=αi+xitβi+μit；i=1，2，…，N；t=1，2，…，T 　　上式中：yit――T*1维被解释变量向量；xit――T*k维解释变量矩阵；αi――地区的截距项；βi――地区的系数向量；μi――T*1维扰动向量；N――地区数；T――时期数。 　　本文中，被解释变量指普通商品住房（除别墅以外的商品住房为普通商品住房。按照行业习惯，通常将上海市普通商品住房划分为80m2以下、80-100m2、100-120m2、120-140m2、140-160m2、160-180m2和180m2以上7种类型，并依次采用字母A、B、C、D、E、F、G代表上述7类住房）的价格。解释变量指一系列对住房价格产生影响的因素，本文重点研究户籍迁入人口对住房价格的影响，选择户籍迁入人口存量为解释变量；考虑到其他人口或经济因素也会影响住房价格（沈悦和刘洪玉，2004；王勤和姜昆，2011；孙晓芳，2012），为减少遗漏变量偏差，选取户籍人口密度、常住人口密度、家庭规模、劳动年龄人口比、少年人口抚养比、老年人口抚养比、城镇居民人均工资、固定资产投资、房地产投资、其他固定资产投资、户籍人口人均住房面积、常住人口人均住房面积等指标作为控制变量；另外，考虑上海市制定的楼市政策均会影响住房价格（张德荣、