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房屋面积误差思考 　　摘要：消费者在购买期房过程中有很多不确定的因素，因此存在着实售房屋比合同约定的面积增大或缩小的风险性。 　　关键词：房屋面积：允许误差；绝对值 　　新建房屋从立项开始经历施工、竣工验收等各阶段，存在着诸多不确定因素。人们辛辛苦苦购买的期房，最终得到的很可能并不是原来预定的面积，关于房屋面积误差的争议也一直不断，而房屋面积的允许误差比绝对值往往以3%为界，但这是否合理值得人们思考。 　　1 面积允许误差比绝对值3%的由来 　　最早提出面积允许误差比绝对值3%的法规应该是2000年9月建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》。该示范文本第五条有两款：其一双方自行约定。其二双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%o）的，据实结算房价款：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可见该示范文本有两项基本原则，即意思自治与合法原则。当事人约定了，就具有法律效力，但以不违法为前提。因此，合同有约定的，遵从合同约定：合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问题，在发展商自制的格式合同里，很少有约定，但《商品房买卖合同示范文本》里，都做出了的详细约定。但接下来的问题是，关于什么是误差，往往在实践上还要发生争议。这样就导致了因对误差有争议，即便关于误差的条款约定的再具体、再充分，在实践中往往难以适用的怪现象。 　　2001年4月建设部第88号令《商品房销售管理办法》第19条第二款规定：“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，维持总价格不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看，房屋面积误差，应是指“套型”与“尺寸”引起的。如果不是因“套型”与“尺寸”引起的面积差异，不应算作面积误差。实践中大量发生的面积纠纷，不是因“套型”、“尺寸”发生的，即便是因“套型”、“尺寸”发生的纠纷，也不会有太大的出入，大量的纠纷是因发展商非法进行公摊面积发生的。《商品房买卖合同示范文本》对发展商分摊的公摊面积，以附件的形式，要求发展商详细告知购房者，这对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水，无疑起到了很好的作用。但在发展商自制的格式售房合同里，发展商则根本不告知公摊面积的详情，有的甚至不告知公摊面积的数额，购房者无法判断发展商公摊面积的多少与真假。 　　虽然目前法律并没有规定商品房买卖双方必须以《商品房买卖合同示范文本》签约。但是《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《商品房买卖合同示范文本》。法律之所以规定发展商必须向购房者明示《商品房买卖合同示范文本》，就是为了防止在发展商单方制订的格式合同中设立合同陷井，欺诈购房者。 　　2003年发布的第7号司法解释第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%o部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　该司法解释的规定与《商品房买卖合同示范文本》关于面积误差的条款基本一致。 　　2 从房屋建设阶段看面积误差 　　2.1立项决策阶段 　　此阶段为建设单位（开发商）的前期决策阶段，决定房屋的规模大小等，不对产生房屋面积的误差。 　　2.2编制勘察设计文件阶段 　　此阶段为房屋的建设实施提供施工图设计文件等施工依据，也不对产生房屋面积的误差，一旦施工图施工图设计文件确定，房屋的理论面积也最终确定了。 　　2.3建设施工阶