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我国旅游地产发展思考 　　摘 要：由旅游和房地产两大产业相互交叉并融合衍生出的一种新型地产类型――旅游地产，有着巨大的需求支撑和良好的发展潜力，但作为一个新兴产业仍有一段艰辛的道路要走。该文针对我国旅游地产的发展现状和特点，分析其发展中存在的问题，并提出解决措施。 　　关键词：旅游地产 现状 存在的问题 建议 　　中图分类号：F59 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）05（b）-0097-02 　　随着市场经济的稳定繁荣和改革开放的深入发展，我国的人均可支配收入大幅增加，人们的生活水平得到了较大提高，这种提高不仅表现在物质生活质量的提高，也表现在物质需求向精神需求的转变。这种需求的转变正是支撑旅游业发展的最佳支柱。数据显示，2010年我国旅游业总收入1.57万亿元人民币，2015年这一数字达到了4万亿元人民币，增幅达到155%。中国旅游产业对GDP综合贡献达到10.1%，超过教育、银行、汽车产业。旅游业已经成为我国国民经济的战略性支柱产业。 　　与此形成鲜明对比的房地产行业，由于受到本轮国家宏观调控的政策影响，房地产企业的生存和发展遇到了前所未有的挑战，企业转型在所难免。而此时有着广阔发展前景，以及巨大市场需求支撑的旅游业成功吸引了众多房地产开发企业的目光，因此旅游地产成为众多房地产开发企业的转型方向（见图1）。 　　1 我国旅游地产发展的现状 　　历经了30余年的积淀，在旅游产业高速发展的带动下，我国的旅游地产迎来了快速发展期。有关数据显示，截至2014年，我国上市旅游地产项目达到7 965个，较2009年的926个，增幅达到760%。同时，旅游地产开发企业的数量和规模也呈现出高速增长态势。截至2014年，全国已有5 324个企业涉足旅游地产，相较于2009年的926家，增幅达到475%。并且众多地产大鳄，如万科、万达、恒大、保利等开发商也纷纷进入旅游地产领域。我国的旅游地产项目，在项目体量、投资规模、规划定位、开发模式多样化、经营运作等方面都取得了长足的进步。 　　然而在无限风光的背后，旅游地产也有不为人知的困境，诸如：同质化严重、销售困难、资金紧张、空置率居高不下等。 　　2 我国旅游地产存在的问题 　　与传统地产主要是满足消费者的居住与投资需求不同，旅游地产突破了住宅的单一居住功能，主要满足消费者对休闲、度假、会议、娱乐等更高层次的需求。这是相较于传统地产更加庞大而复杂的系统工程，因此对旅游地产这个年轻的行业来说其发展过程中仍存在一些需要解决的问题。 　　2.1 旅游地产认知不足，销售困难 　　旅游地产包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等多种形式，但目前我国旅游地产开发的落脚点依然在旅游住宅上，核心盈利模式仍然是依靠房地产的销售获得后续开发资金及盈利，旅游资源更多的只是作为项目的整体开发过程中的卖点，以提高房地产的价格和销售量。 　　然而与普通住宅不同，大部分旅游地产所依托的旅游资源多位于基础设施落后、配套设施不完善的地区，并且旅游地产项目的销售必须依托完善的配套设施。这种情况下，项目很难采用普通住宅的快速销售方式回收后续建设资金，从而导致项目需求不旺盛，销售困难。 　　2.2 产品定位缺失，同质化严重 　　旅游地产成功的关键要素之一，就是鲜明、独特的项目定位。然而现在部分急功近利的开发企业缺乏对项目定位的重视，照搬取得成功的项目，造成市场产品同质化问题严重。旅游地产的定位要根据项目自身所拥有的自然、人文资源，项目的市场情况和客户需求，开发企业的优势资源和战略目标等诸多因素综合确定。因此，简单地复制照搬经典项目，必然不能获得市场的认可，也很难延续成功。 　　2.3 政策避风港，供给过度膨胀 　　2011年以来政府对房地产调控的重点是住宅产品，因此，部分房地产开发企业将开发的重点逐渐转移到不在调控范围的旅游地产上，以规避政策风险。但众多企业“扎堆”进入旅游地产，使旅游地产开发项目井喷式增长，从而造成市场供给多度、竞争加剧、产品去化困难。 　　2.4 依赖旅游资源，不重视配套设施建设 　　旅游地产必不可少的一个要素就是得天独厚的旅游资源，然而这些资源大多分布在城市周边，远离核心区。这一特点也决定了旅游地产项目缺乏周边配套、基础设施，以及与核心区的距离较远、交通条件不便等问题。因此要实现旅游地产成功，不仅要在旅游资源上下功夫，同时还要补足项目在配套和基础设施上的短板。此外，旅游地产的重点在旅游，地产是为旅游服务的，在具有配套和基础设施外，项目还应重视休闲、娱乐等旅游设施的建设。然而目前旅游地产在建设时通常忽视旅游配套设施―― 旅游地产的灵魂的建设，只是单纯地建立在景区的附近。这也是造成旅游地产项目销售或经营困难的原因。 　　2.5 资金需