房地产市场宏观调控长效机制研究赵永升.docVIP

房地产市场宏观调控长效机制研究赵永升 　　摘要：随着我国房地产市场的高速发展，国家的相关调控措施也相应出台，但在宏观调控下仍然出现房价过高、租房市场混乱等诸多问题。房地产市场的发展与国家经济、民生事业紧密相关，无论是从改善民生角度看，还是维护金融安全、稳定经济增长角度讲，亟需建立保证房地产市场健康发展的长效机制。文章阐述了房地产宏观调控长效机制的内涵、系统梳理了我国房地产市场出现的问题、探索建立房地产市场长效机制的对策和建议。 　　关键词：房地产调控；长效机制；内涵问题；对策建议 　　一、 引言 　　近年来，居民对房地产市场的关注度日益高涨，不断高涨的房价，让居民拥有住房成为奢望。居民租房市场也是乱象丛生，目前国内还没有机构性的房屋出租单位，居民租房的市场透明度缺乏，租房权益难以得到有效保障（邓宏乾，2012）。面对不断出现的问题，学界、政界对此众说纷纭。 　　余凯（2008）提出房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，但是近几年来我国房地产市场宏观调控效果不很理想，原因在于缺乏有效对应房地产市场问题的长期调控机制。对于房地产市场出现的问题，不但要采取短期强力政策、更要建立长期机制（中国行政管理学会课题组，2014；陈永杰，2014）。皮娟梅（2015）提出从我国实际情况出发，阐述了构建房地产宏观调控长效机制的内涵、必要性以及对策建议。朱庄瑞（2016）提出我国经济进入新常态的同时，我国房地产市场也进入新常态，实践表明，房地产市场的诸多问题，单纯依靠自身和市场无法很好解决，只有建立完善的长期调控机制才能更好促进房地产市场发展。 　　2016年底召开的中央工作会议、2017年初召开的中央财经领导小组会议以及2017年政府工作报告等重要会议和报告，都在强调：我国经济目前面临很多突出问题，根源在于我国经济出现的机构性失衡，其中尤以房地产市场与实体经济的失衡最为严重，房地产市场的发展同我国经济发展、金融?w系的安全紧密联系在一起。房地产市场的调控措施在一定程度上对稳定我国住房市场健康发展起到了积极作用，但要实现房地产市场的长期稳定健康发展，需要构建系统性的房地产宏观调控的长效机制。 　　二、 房地产市场宏观调控长效机制的内涵 　　当前房地产市场的宏观调控即只注重短期调控效应，又缺乏调控房地产市场本身的独立性和稳定性。国民经济遇到下行压力时，放松房地产的限购限贷政策，经济过热时又加大房地产市场宏观调控的力度，房地产市场调控从属于宏观经济调控，未能在本质上建立房地产宏观调控长效独立运行的机制。房地产市场宏观调控的长效机制是系统性的改革，既包含具有时效性、差异性的短期市场调节，又包含能引导和稳定市场预期的长效机制（唐明，2015）。长效机制的目标将更能体现战略性和全面性，在当前我国经济步入新常态、面临结构性转型的形势下，建立房地产市场宏观调控的长效机制，需要进行包括户籍制度、土地制度、住房金融、税收体系、租赁市场、法制法规等整套的全方面改革（倪鹏飞，2017）。发挥长效机制在促进经济健康发展，国家金融安全等方面的积极作用。 　　三、 我国房地产市场的问题分析 　　1. 政府调控政策存在不稳定性。房地产市场的宏观调控政策缺乏独立性，以往的实践表明，房地产调控从属于国家经济宏观调控。经济遇到下行压力的时候，政府希望通过房地产刺激经济增长；经济过热的时候，就相应限制房地产的投资和开发销售。相关政策经常来回变动，无法形成市场稳定的预期。相关政府经常会采取一些短期、时效性强、碎片化的调控措施，缺少稳定的、法治化的措施，更缺乏经济逻辑的考虑。很多强调在需求端进行调控，很少进行供给端的结构性调控改变。这些调控方面的问题，都使房地产市场的宏观调控无法形成稳定的长效机制，长期会对我国经济结构转型、对经济金融安全带来威胁。 　　2. 城乡二元结构制约城乡住房自由流通。城乡二元结构对我国房地产行业产生了很大影响，主要体现房地产市场流动性限制。我国社会发展形成的城乡二元结构的背景下，形成了独特的户籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和农村人口。城镇居民享有住房保障体系，教育、医疗、等基本公共服务，而农村居民的社会保障欠缺很多。城乡二元的户籍制度限制了农村劳动力向城市的自由流通，农民很难在城市购房，因为进城农民工无法享有城市住房保障体系，又由于他们没有稳定的工资来源，也无法获得银行的按揭贷款。城市居民也无法在农村购房，因为城乡二元的土地制度下，农村土地归集体所有，无法在市场上交易。城乡之间的住房无法实现自由流通，不但带来了资源浪费，更无法发挥市场在住房资源配置上的作用。 　　3. 房地产相关税收比例过重。根据国家统计局的数据得出，国家近年来每年的财政收入中，房地产相关的税费占到了30%以上。但考虑到房地产相关税费几乎全归地方政府所有，则房