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房地产市场有效供给与城市化水平相关性分析 　　摘要：从供给侧改革角度来看，房地产市场的有效供给应当适应城镇化进程所带来的住房需求，从而提高住宅行业生产效率。本文首先通过定性分析方法，探究房地产市场有效供给和我国城市化的关系，并得出各自代表指标的主要作用路径。再以苏州市为例，用商品住宅开发投资额、新开工面积、竣工面积和房价均价指标代表市场的有效供给，与反映城市化水平的主要指标城镇化率进行实证分析，得出相关结论。 　　Abstract： From the perspective of supply reform， the effective supply of real estate market should meet the housing demand arising from the process of urbanization， so as to improve production efficiency. Through the qualitative analysis method， this paper explores the relationship between the effective supply of the real estate market and the urbanization in China and obtains the main function path of each representative index. Then， it takes Suzhou as the example， uses main commercial housing development investment， new construction area， completion area and the average price index to represent the effective supply of the market， and compares them with the urbanization rate which reflects the main indicators of the urbanization level to obtain the relevant conclusion. 　　关键词：房地产市场；有效供给；城市化水平；实证分析 　　Key words： real estate market；effective supply；urbanization level；empirical analysis 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）26-0020-05 　　1 绪论 　　1.1 研究背景 　　斯蒂格列茨教授曾在2001年指出“美国的高科技和中国的城镇化”是拉动未来世界经济增长的两大引擎。由图1看出，我国城镇化的总体特征为起步较晚，发展迅速，城市化整体水平较低，发展不够合理。改革开放30多年以来，我国经济水平不断提高的同时，城镇化水平也迅速上升；其中，1998年至今为城镇化水平提升最为显著的时期。截止到2015年底，我国的常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率为39.9%左右，参照世界城市发展阶段来看，我国城镇化水平正处于30%-70%快速发展区间。我国的城镇化进程，激发了国内系列潜在需求，尤其体现在住房和基础设施方面，正如易宪容（2013）[1]提到，新型城镇化发展简单来说是城市基础设施建设和基本住宅建设；于是房地产行业伴随着城市化水平的提升而快速兴起，同时也因为其拥有较高的行业关联度，一度成为国内经济发展支柱产业。 　　我国城市化水平在城镇化发展不断提高的这一过程中，出现了房地产业的发展速度远超过人口城镇化水平[2]；以及保障性住房供不应求[3]和环境资源破坏等问题。我国当前经济面临的三大难题之一就是楼市存量高，全国“空置”住房可供2.2亿人口居住[4]。 　　1.2 研究目的和方法 　　习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上提出要适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系的质量和效率[5]。我们都知道，房地产业是集土地、资本、劳动力和资源环境等生产要素于一身的产业，其能否有效供给将影响房地产市场供给体系的质量和效率以及新型城镇化所带来的需求变化。综上叙述，可以初步得出论文背景分析路径如图2。下文将采用定性与定量相结合的方法，并结合苏州市来进行实证分析。 　　2 城镇化进程与房地产业发展的关系及其代表指标作用路径分析 　　2.1 两者关系研究 　　国内关于房地产业与城镇化关系的研究很多。大多数学者认为，城镇化与房地产业的存在互动效应，主