房地产估价第9章房地产估价的假设开发法.ppt

主要讲述房地产估价中假设开发法的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 掌握假设开发法的基本公式、现金流量折现法、以及假设开发法计算中各项求取； (2) 熟悉假设开发法的基本原理； (3) 技能要求：能够运用假设开发法测算房地产价格 9.1 假设开发法的基本原理 9.1.1 概念 假设开发法又有剩余法、余值法或倒算法之称。是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 9.1.2 理论依据 假设开发法评估房地产价格的基本原理是价格构成原理、预期原理和地租原理。 根据价格构成原理，任何商品的销售价格均由成本、税金和利润构成，房地产这一特殊的商品其销售价格的构成也不例外，只不过其成本构成要比一般商品复杂。 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期收益原理。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。 9.1.3 估价公式 1. 假设开发法最基本的公式 根据假设开发法估价原理，假设开发法最基本的公式为： (9-1) 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费 要运用上述公式估价，要把握以下两点： 1)要把握待开发房地产在投资开发前