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房屋销售价格与租赁价格相互作用机制实证研究 　　[摘要]本文从房地产销售价格指数与房地产租赁价格指数以及居民消费价格指数的关系出发，利用计量工具对我国35个主要城市1999～2005年间的数据进行分组面板分析，认为通过研究销售价格指数与租赁价格指数和居民消费价格指数的关系，能够很好地判断各类房地产市场上是投机行为占主导，还是消费行为占主导，从而为判断房地产的发展现状和今后的发展趋势提供新的方法与依据。 　　[关键词]销售价格指数 租赁价格指数 居民消费价格指数 消费行为 投机行为① 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2006）03-0026-04 　　[作者简介]熊颖佳（1978―），江西南昌人，深圳中信城市广场投资有限公司营销主任，中山大学岭南学院硕士研究生，研究方向为房地产经济；杨扬（1982―），河南洛阳人，中山大学岭南学院博士研究生，研究方向为产业经济；林惜斌（1981―），广东汕尾人，中山大学数学系博士研究生，研究方向为信息安全。 　　 　　1998年前后，中国的住房货币化改革政策开始出台，与此配套的个人住房消费信贷亦逐渐普及。在金融业务创新和住房改革的综合作用下，中国的房地产业逐渐启动，并持续快速发展，同时也带来了房价的攀升，房价是否已经超出居民的购买力，房地产市场是否存在泡沫，已经成为近年来的研究热点问题。 　　探讨销售价格指数(si)、租赁价格指数(ri)、居民消费价格指数(cpi)（以下称三大指数）的关系，明确它们的相互作用机制，并试图从三大指数的关系来判断不同城市的房地产市场是消费动机占主导地位还是投机动机占主导地位，从而为正确判断城市房地产发展现状提供理论依据。 　　 　　一、房屋销售价格、房屋租赁价格及相关理论 　　 　　（一）房屋销售价格和房屋租赁价格 　　1.房屋销售价格的确定 　　一般根据市场的供求关系确定均衡价格。需求方面的房地产商品，兼具耐用消费品和投资品的特性，必须同时考虑消费需求和投资需求。同时，由于房地产作为大额耐用消费品，价格往往是年收入的几十倍， 所以在考虑消费需求时，必须区分有效需求与无效需求。供给方面房地产的供给取决于政府的宏观政策（主要反映在对信贷政策的调整上）、土地的供给、开发成本、房地产产业的整体收益等。 由于土地资源是有限的，可以说弹性是趋向于零的。而商品房则可以通过开发建设不断得到补充，满足市场的需求，相对而言，房地产的供给是有弹性的。 　　理论上的均衡价格，往往与实际的销售价格背离。开发商的定价实践中，很少从寻求均衡价格的角度出发。消费者的预期对房价有很大的影响力，甚至有学者指出目前是预期在推动房价上涨。 　　2.房屋租赁价格的确定 　　根据价格形成机制分析，房屋的租赁价格，在理论上应当由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、地租和利润等八项组成。其中，折旧费、管理费、维修费是属于成本的范畴，其他则属于盈利的范畴。租金对于投机者来说是一个重要的指标，按照租金成本理论，租金正比于房价支出的利息收入，即购房资本的生息能力。 　　目前各地租赁市场的发育程度参差不齐，普遍缺乏完善的法规制度和管理体系。其中经营房屋租赁的中介也是鱼龙混杂。信息的不对称，租房中介对租房市场的控制，及租赁消费的相对短期性等因素使实际的房地产租赁价格更加难以预测。 　　 　　（二）房屋销售价格与租赁价格的关系 　　房屋租赁价格和销售价格的相互作用机制主要表现在房租/房价比的变化上，合理的房租/房价比可以有效促进销售和租赁市场的健康发展，而过低的房租/房价比内生地加剧了住房紧缺，使房租/房价比和房价/收入比进一步失调。理论上房屋销售价格与租赁价格的波动趋势应基本一致，但实际数据往往并不支持，如武汉1999-2004年si和ri基本背离。目前有学者按si与cpi，ri与cpi的关系对城市分类，来研究各类城市的房地产市场，我们认为，不同城市有不同的市场化发展阶段，分析需进一步的深入和实证的支持。中金公司关于2006年房地产发展的报告按照购房成本与租金的比率来分析中国房地产市场是否产生泡沫的问题，结论是如果购房成本大于租房成本，房价将难于持续增长，由此推断销售价格与租赁价格不可能长期背离，有回归的趋势。对于两者的相互作用机制，文章给出了理论分析，并有抽样数据支持，但没有实证分析。 　　 　　二、 本文主要工作及创新 　　 　　对于房地产的销售价格和租赁价格相互作用机制的研究，目前还没有完善的理论和可靠的实证支持。我们利用Eview5.0对我国35个主要城市1999-2005年间的24个季度数据做面板数据分析。发现从全国整体而言，房地产的销售价格指数与租赁价格指数以及土地交易价格指数之间存在统计学显著正回归关系；