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探析我国小产权房问题和解决途径 　　【摘 要】 在目前房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的“小产权房”开始进入人们的视野，面对小产权房所引发的诸多问题再度引人注目。本文分析了我国“小产权房”的问题，并提出了解决该问题的对策途径。 　　【Abstract】： In the present soaring housing prices in the real estate market， the low price of small property room began to enter peoples field of vision， a lot of problems facing the small property right room caused attract sb.s attention again. This article has analyzed our country small property room of the problem， and puts forward the countermeasures and ways to solve the problem. 　　【关键词】 小产权房；问题；解决途径 　　1、“小产权房”的概念和特点 　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”大多是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋，其产权证是由乡镇政府颁发而不是国家颁发。 　　“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，而并不真正构成严格法律意义上的产权。目前，我国“小产权房”量大、面广、问题多、争议大。小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。而小产权房的开发和销售又缺乏明确的法律支持，故很多小产权房无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；另外小产权房开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全，房屋质量得不到保障。 　　2、我国“小产权房”的主要问题 　　2.1“小产权房”既有立法问题，也有执法问题 　　“小产权房”问题的产生，有着深刻、复杂的历史原因，其中既有合法、合理的因素，也有不合法、不合理的因素，我们应当客观、理性地分析和看待。 　　从历史上看，小产权房建设曾得到法律的支持。早在1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》就提到小产权房建设问题，但1999年5月，国务院办公厅出台的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这使得小产权房的买卖又有些不合法等。 　　2.2“小产权房”是公众与政府心理博弈的结果 　　“小产权房”虽然得不到法律的保护，也被国家一再禁止，但是市场依然存在。究其原因在于，有客观需求存在。公众迫于购房压力，对此抱着法不责众的态度，继续打擦边球。而且目前我国小产权房面积达到60多亿平方米[2]，如此庞大的体量，政府也不可能完全强拆。政府控制“小产权房”无非是防止风险放大，但是拆除这些“小产权房”，依然会造成新的社会矛盾。因而在政府投鼠忌器的时候，公众选择铤而走险。二者的心理博弈致使“小产权房”得以存在。同时在巨大利益驱动下，逐渐演变为一些乡镇（街道）、村委会大规模开发、违法建设，开发势头愈演愈烈，购买者也从最初的农民拆迁户演变为城市居民。 　　2.3“小产权房”是地方政府为谋取利益和监管不力的产物 　　自1994年分税制以来，我国地方财政总收入占国家财政总收入的比例基本不变甚至有下降的趋势，而我国地方财政总支出占国家财政总支出的比例则有上升的趋势。这具体表现为，“财权上收”而“事权下放”。面对每年城市化进程和城乡统筹发展的艰巨任务，部分地方政府不得不“见而不管”，甚至采取一些违规措施来推动进展，其中之一就是允许建“小产权房”，并颁发“乡产权证”。 　　2.4“小产权房”是住宅制度的不足与土地产权制度弊端的缩影 　　在城乡二元结构的土地产权管理制度下，小产权房问题一定程度上反映了法律意识不断增强的农民对其土地财产权的抗争和诉求。在住宅制度上，前几年片面强调市场化，忽视了住宅的社会需求层次问题，导致政府提供的保障性住房不足，当不断攀升的房价严重超出普通购房者承受能力时，小产权房在客观上满足了中低收入阶层的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。如果不解决房价疯涨问题，小产权房问题就难以从根本上解决。 　　因此，住宅制度