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探究我国以房养老模式推广前景与改进对策 　　【摘要】 　　“以房养老”，又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给银行等金融机构，通过将房产价值提前变现用于晚年生活的新型养老模式。作为完善养老体系的重要补充，“以房养老”对缓解我国人口老龄化所带来的社会养老压力起到重要作用，也有助于提高老年人的生活水平。本文基于对武汉市典型社区的实证调研，以及对相关机构、专家学者的访谈，分析“以房养老”的推广前景，并为“以房养老”相关政策与业务的完善提供合理化建议。 　　【关键词】以房养老；住房反向抵押贷款养老模式 　　一、调研背景 　　“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是一种将住房的居住属性与投资属性通过金融机制有机结合的新型养老模式。老人可以将自己的产权房抵押给银行或其他贷款机构，在贷款机构综合考虑老人的预期寿命、房屋价值之后，老人可以定期或不定期地取得一定数额的养老金或者接受老年公寓服务，老人去世后，银行或保险公司收回房屋产权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，它对于改善老年人的生活质量和减轻社会保障压力起到很大作用，在发达国家已经是一种成熟的金融产品。 　　“以房养老”的运作流程可以概括为六步。第一步，拥有房产的借款人向咨询机构咨询住房反向抵押贷款的相关业务，选择合适的反抵押产品。第二步，借款人向贷款机构提出申请并进行资格审查。第三步，贷款机构委托房产评估机构对借款人的房产进行评估。第四步，根据评估结果，借贷双方签订住房反向抵押贷款协议。第五步，协议生效后，贷款机构按期向借款人提供养老资金。第六步，协议到期后，贷款机构获得借款人的房屋产权并进行处置。在整个流程中，政府管理机构为双方提供担保和监管，保证“以房养老”的顺利进行。 　　目前我国人口老龄化问题十分严峻，60岁以上老年人口已达1.94亿，占人口总数的14.3%，预计这一数字将在2025年突破3亿。我国除了老龄化速度快、老龄人口规模大，还有老龄化超前于现代化的特点，这些都给我国的养老保障体系带来了巨大压力。我国所面临的养老困局成因复杂，宏观上一方面表现为随着老龄化程度的加深，退休人数日增，缴纳养老金的人数相对减少，而城市社会基本养老金需求却不断增加，从而造成巨大的公共养老金缺口；另一方面表现为我国养老制度不健全，养老方式单一，养老服务市场供给缺口大，养老保障体系已无法满足老年人养老需求。微观上表现为计划生育政策带来的“4-2-1”型家庭结构导致独生子女养老负担加重，加上子女工作压力大无法顾家，以及人口流动的日益频繁引起的空巢家庭增加，使得传统的家庭养老方式已难以实现；而低利率、高通胀、天文数字般的医疗费用及未来高昂的生活费使老人进行储蓄养老也力不从心。这种养老困局推动社会寻求新的养老途径以减轻老龄化带来的养老保障压力，所以此时探究“以房养老”的推广前景与改进对策十分必要。 　　2013年国务院在印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出：“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，将“以房养老”上升至国家战略的高度，“以房养老”模式也受到全社会越来越广泛的关注。 　　二、推广前景分析 　　（一）潜在市场巨大 　　我国在上世纪九十年代实现了住房商业化，且大多数人是在四十岁左右购买商品房，至房主离世时其房屋仍具有很大的剩余价值，因此，这些商品房有参与住房反向抵押贷款的条件。而大部分单位分房也通过房改转化为了商品住房，由此许多从单位退休的老人的住房也具备了投资属性。我国老年人高达八成的住房自有率为“以房养老”提供了市场基础，逐渐上升的老年人独居率也为“以房养老”的实施创造了条件。 　　（二）传统观念逐渐转变 　　我国计划生育政策的实施使得子女难以承受沉重的养老负担，同时社会的发展也逐渐弱化了传统家庭观念，家庭代际之间的经济独立性也在不断增强，这些都使越来越多的老人倾向于利用自己的退休收入与积蓄独立养老。随着核算意识、理财观念的深入人心，住房反向抵押贷款所具备的资源优化配置特性也逐渐得到了大众的认可。老年人自主养老倾向和现代理财观念的形成扩大了住房反向抵押贷款的市场需求。 　　（三）房地产二级市场活跃 　　近年来我国二手房市场交易量上升迅速。根据央行统计数据预测，今后几年我国一、二线城市的二手房交易量仍会以30%以上的速度增长，蓬勃发展的房地产二级市场为金融机构实施反抵押贷款提供了便利的变现途径，为“以房养老”项目的开展提供了良好的市场基础。 　　（四）金融机构利益驱动 　　我国金融政策不断放开，金融市场日臻完善，金融工具不断创新及金融机构抗风险能力的增强，将有利于推动“以房养老”业务的发展。我国商业银行存款余额高达数十万亿元，但是资金的使用率与收益率都不是十分理想，而住房反向