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新会计准则下公允价值对投资性房地产影响 　　摘要：鉴于投资性房地产的特殊性，我国的新《企业会计准则》对投资性房地产的确认、计量和披露作出了新的规定，实现了与国际会计准则的接轨，但是也存在着一些差异。新的规定与以往的规定相比较最大的区别在于对公允价值的运用。本文对《企业会计准则第3号－－投资性房地产》下公允价值对房地产的影响以及在使用公允价值时应注意的问题进行了探讨。关键词：投资性房地产；公允价值；新会计准则；确认；计量 　　中图分类号：F233　文献标识码：A　文章编号：1008-4428(2011)01-49-03 　　 　　随着我国房地产业的迅速发展，企业出于资金保值增值目的投资房地产已经成为一种普遍的现象。长期以来，在我国的会计实践中，企业都将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待。在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性??房地产在房地产价格不断攀升的情况下，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值。事实上，企业拥有的投资性房地产既不同于一般企业的固定资产，又不同于一般房地开发企业的存货，它们是具有为增值目的而持有的资产。由于投资性房地产的特殊性，如果将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息的披露，2006年2月，财政部根据《企业会计准则一基本准则》，发布了《企业会计准则第3号一投资性房地产》(以下简称新准则)，对公允、客观地反映企业投资性房地产具有重要意义。 　　 　　一、公允价值计量模式的运用 　　 　　(一)公允价值的含义和特征 　　国际会计准则委员会(IASC)在1995年6月发布的第32号国际会计准则(IAS32)中，对公允价值所下的定义是：“公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”而美国财务会计准则委员会(FASB)在2000年2月发布的第7辑财务会计概念公告(SFAC7)中，对于公允价值的定义为：“在交易双方自愿的前提下(即排除强迫或清算的情况)，当前资产(或负债)的购置(或发生)或出售(或清偿)金额。”我国财政部在2006年2月15日发布的新《企业会计准则――基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”尽管各机构和组织对公允价值的定义自成体系，但是都建立在持续经营、公平交易等等假设之上。但是公允价值作为一种新的计量属性，最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，它是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。 　　 　　(二)谨慎应用公允价值 　　对于公允价值的应用问题，尽管我国新会计准则中公允价值的运用范围已经较为广泛，但这种运用又是有条件的、谨慎的，这主要表现在公允价值的非主导性和公允价值应用的条件比较严格两方面。 　　1、公允价值的非主导性 　　我国新会计基本准则中明确规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。”这实质上是在强调历史成本计量属性在我国会计计量中的主导地位。这也说明，我国是在坚持以历史成本计量为基础的前提下，引入重置成本、可变现净值、现值和公允价值等计量和确认的标准。公允价值的非主导性在具体准则中也得到了体现。例如，在很多的地方都用了类似这样的阐述：“有确凿证据表明XX业务的公允价值能够持续可靠取得的，应当对XX采用公允价值计量。”这样的描述表明公允价值采用时的条件是非常严格的。正是由于这种非主导的地位，给公允价值的利用制造了一定的困难。此外，公司治理、企业高管人员道德观和会计人员的素质等也是我国不宜以公允价值作为主导计量属性的重要原因。 　　2、公允价值的应用有严格的条件和要求 　　在对公允价值的应用方面，我国新会计准则设定了较为苛刻的限制条件。例如，《企业会计准则第3号一投资性房地产》明确规定：“企业应在资产负债表日运用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当运用公允价值计量属性。”此外还规定了运用公允价值计量应该同时满足两个基本条件：一是必须有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。再如《企业会计准则第12号――债务重组》中，明确规定了公允价值的运用前提是公允价值应当能够“可靠的计量”。而《企业会计准则第7号一非货币性资产交换》则规定，运用公允价值的非货币性交换必须具有商业实质，并且换人资产或换出资产的公允价值能够可靠计量。我国之所以要谨慎地运用公允价值。是因为我国的市场经济环境与国际上较成熟的市场经济环境还存在着一定的差距，非市场化的因素依