房地产开发战略分析zy2imil9.doc

房地产开发战略分析 , . , , . , . ,.曲 , . , ., . . ’’ ” , : “’’‘‘ ’’ .. :. , , , . 重庆火学硕士学位论文 ;, . : , ,,, 绪论 绪论 目前,我国经济己经进入了一个“全面建设小康社会”的发展阶段,城市化正成 为中国经济发展进程中一个很重要的组成部分。中国科学院可持续发展战略研究 组发布的中国可持续发展战略报告》提出了年我国全面实现小康社会 总体目标。根据远景目标,到那时,我国的城市化率将从现在的%提高到% 以上,具有容纳亿至.亿人口的城市容量,形成结构合理、功能互补、整体效 益最大化的大、中、小“城市体系”。可以预见,中国的城市化将步入一个快速、持 续、长期的发展阶段,这为我国的房地产业提供了一个相当广阔的发展前景。 随着国民经济的健康快速发展,城镇居民的收入水平在快速提高,这激发了 人们改善自身的居住环境的欲望,房地产市场的发展也使这种欲望转变为现实成 为可能。年我国城镇人均住房面积仅.平方米】,与发达国家人均居住面 积平方米的差距很大。从长远的角度来说,我国房地产市场的潜力十分巨大。 这对我国的房地产业的发展来说,无疑是又是一个好消息。 房地产业,作为第三产业的龙头和我国国民经济的支柱产业,是目前我国两 大经济增长点之一。国家正采取各种措施鼓励和促进房地产业的发展,这为我国 房地产业的发展提供了一个很好的环境。综合诸多有利因素,可以预见,我国的 房地产市场将会保持相当长时间的旺盛期。 .我国房地产业的发展历程及现状 ..我国房地产业的发展历程 在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃 的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从 年到年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进 行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我因的房地产业处于 一个沉寂状态。 年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场 经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管在 发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了?个快速的发 展过程,这个过程可以分成三个阶段: 一、房地产市场复苏?? 中国住宅和房地产业的发展从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生 中国统计年鉴.北京:中国统计出版社重庆大学硕士学位论文 产方式的改革开始的。年月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作 了蘑要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕“。 沉寂己久的中国房地产市场开始逐步复苏。 为了推动了房地产市场的健康发展。我国政府不断进行房地产业法律法规的 建设完善工作,年的全国城市规划会议中提出了征取土地使用费的设想; 年将深圳、广州列为征取土地使用费的试点,将土地作为一种经济资源纳入了有 偿使用的轨道。年月国务院批复国家建委、国家城市建设总局《关于城市 出售住宅试点工作座谈会情况的报告》,选择常州、郑州、沙市和四平四城市作为 城市住宅工作的试点。年,七届人大一次会议修改了宪法有关条款,使房地 产市场的发展有了法律上的保障;年,国务院发布《中华人民共和国城镇国 有土地使用权出让和转让暂行条例》。 这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走 向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打 下制度和规范基础。 二、房地产市场波动调整?? ??年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的 推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对 国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在年形 成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。年,政府开始对国 民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过 年的幺:观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后, 国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。 此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。 三、稳步发展?冷 年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建 设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住 房投资结构,重点发展经济实用房,并对其给与一定的政策扶持;发展住房金融: 加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基 本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。 住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并 使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。目 前,房地产业作为国民经济的支柱产业已