物业管理实务收取催缴物业管理费.pptxVIP

【开篇案例】 家住北苑家园的张女士日前收到了北京城承物业管理有限责任公司（下称“城承物业”）的起诉书，要求她缴纳2002年6月至2003年11月的物业费。 张女士认为没签合同可以不交物业费。城承物业从2002年6月起就一直没有和她签订物业管理合同，因此她有权拒交物业费。张女士告诉记者，她于2002年6月3日入住北苑家园，当日和“城承物业”签订了一份为期一年的物业管理合同，对其中的某些条款不满，但不签就拿不到入住钥匙。张女士当时认为反正就一年的合同，到续签的时候再更正过来就行了，没想到会出现这种事情。张女士告诉记者，在这期间，她多次要求修改合同中的不合理部分，出具相关收费依据，明确双方的权利和义务，但至今也没有得到答复。她认为城承物业的这种行为实际上终止了双方的物业管理委托关系，收取202年6月后的物业费没有法律和合同依据。没签合同，凭什么交钱啊？那么，业主没签合同就可以不交物业费吗？ ;【学习目标】 了解物业管理费的构成、计费方式 了解专业维修基金的筹集和管理方法 掌握物业服务纠纷产生的原因及解决对策 【技能目标】 会制定物业管理费的收取和催缴程序 能正确处理物业管理费纠纷;任务一 收取催缴物业管理费;;;;;;;;;;;（三）物业管理费的测算 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； S——参加测算的物业总面积（米）。 为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按专项和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、物业管理公司利润、税费等。;;;4.空调费。 5.环卫清洁费 6.绿化费 7.保安费 8.电视系统费（非有线电视公司提供）。;9.保险费 10.更新储备金 11.物业管理公司利润 一般服务性行业的利润率在8％～15％之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以利润率即可。 12.税费。;;;四、物业管理费的缴纳 在物业服务合同法律关系中，提供物业服务和支??物业管理服务费用是物业管理公司和业主的主要义务。 （一）物业管理费用缴纳的对象 第一种是由业主缴纳； 第二种是由使用人缴纳； 第三种是由建设单位缴纳。 （二）物业管理费的收取依据和办法 收取依据：国家发改委和建设部颁布，2004年1月1日起实施的《物业管理费管理办法》。 （三）逾期不缴纳物业管理费的法律责任 《物业管理条例》规定：业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。;五、收取催缴物业管理费的程序 （一）一般的收取催缴物业管理费的程序 （二）催缴的技巧 在催缴物业管理费时，要根据不同的情况采取不同的催缴技巧。 1.一般性催缴 2.针对性催缴;任务二 收取与管理专项维修基金;【任务分析】 在这个案例中，业主委员会对房屋维修基金有没有管理权，首先要看我国的法律法规中对于房屋维修基金的管理规定。2007年10月1日实施的《物权法》第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。” 一般情况下由房地产行政主管机关代管，业主委员会成立之后，公共维修基金划转到业委会，由业委会行使管理权利。 第二步就看该小区的业主委员是否具有合法性。交付时274户业主大部分已经入住。2006年8月12日，朝山小区的业主们召开了首次业主大会，成立了小区业主委员会。2006年9月4日，业主委员会在南阳市房产管理局登记备案。 从业主大会的召开和业主委员会的成立来看，是符合法定程序的。; 宛城区人民法院于2007年1月4日一审支持了业主委员会的诉讼请求，判决开发商7日内将房屋维修基金及利息和维修基金明细表交付朝山小区业主委员会管理。广厦公司不服提起上诉。 南阳市中级人民法院二审审理认为，被上诉人南阳市朝山小区业主委员会成立后，并在南阳市房地产管理局登记备案，亦经南阳市房产管理局同意。故南阳市朝山小区业主委员会的成立符合法定程序。上诉人南阳市广厦实业开发有限公司应将代管的专项维修资金及产生的利息交付于被上诉人南阳市朝山小区业主委员会管理，上诉人南阳市广厦实业开发有限公司不予交付是无法律依据的。故上诉人南阳市广厦实业开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。判决驳回上诉，维持原判。;;（二）住宅专项维修资金的用途 《物业管理公司财务管理规定》、《住