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浅析新会计准则对房地产公司财务报告影响 　　[摘要]本文分析新会计准则对房地产公司的资产状况、财务状况影响深远;同时新准则使会计人员在处理业务时拥有更大、更自由的空间,充分运用新准则的灵活性,职业判断,选择对公司最为有利的处理方法,若能如此,则可惠及当下、泽被深远。 　　[关键词]新准则变化;对财务报告影响;执行准则建议 　　 　　2006年国家颁布了新会计准则,与原准则相比,新准则从会计核算的原则到具体的准则都做了大幅度修改,尤其是新准则对会计计量经济活动的“刻度”进行了修订――引进了公允价值计量模式,尽管目前我国采用的是谨慎的引入公允价值计量模式,这些变化还是将对公司尤其是房地产公司的资产状况、财务状况产生深远影响,如:在此次百年一遇的金融危机中,公允价值计量模式对西方金融资产的螺旋式下跌起到了推波助澜的作用,因而被推上了各方声讨的风口浪尖。在此以本地某房地产公司(以下简称A公司)为例,就新旧准则对房地产公司财务报告的影响进行探讨。 　　 　　一、对与公司经营业务有关的新准则分析 　　 　　1、所得税 　　新所得税准则中,核算所得税费用的方法由原先应付税款法或递延法更改为采用资产负债表债务法。资产负债表债务法以资产负债表为基础,通过比较资产负债表中资产、负债的账面价值与计税基础,确认、计量递延所得税资产或递延所得税负债。 　　2008年A公司合并报表确认递延所得税资产、递延所得税负债分别为77.1万元、20.19万元,二者合计增加公司所得税费用97.29万元,减少净利润97.29万元,主要原因是: 　　(1)公司坏账准备计提的政策与税法不一致,使应收款项的账面价值与计税基础存在差异所致; 　　(2)弥补以前年度亏损而产生递延所得税资产30.81万元。 　　尽管目前来看,递延所得税对A公司资产和损益的影响有限,但是从长远来看,所得税准则的改变对房地产项目公司会产生积极的影响,主要体现在:房地产项目公司的产品具有不同于其他行业产品的特性,开发周期往往跨越几个会计期间,项目公司在开发时会产生大量的前期投入,在确认销售收入之前而形成巨额亏损,随着项目销售的开始,公司逐渐盈利,收益曲线在各会计期间呈现出前低后高,随着项目清盘再逐渐下降的走势,前期的亏损会在公司形成递延所得税资产,相应减少所得税费用,在一定程度上熨平了损益的波动。如该公司旗下一子公司累计亏损121.53万元,预计以前亏损能够全额弥补,根据新所得税准则,通过计提所得税资产,使累计亏损降至90.72万元,更加真实的反映了公司当期的资产及盈利状况。 　　2、投资性房地产 　　2008年A公司在坚持存货去化的同时,对商铺采取了商业运营模式,以求获取长期稳定的租金收入,公司商铺面积23万平方米,账面值约2亿元,主要出租给国美电器,根据新准则,该商铺应作为投资性房地产进行核算,有两种后续计量方法备选: 　　(1)对该投资性房地产采用公允价值模式进行核算,则公允价值与原账面价值之间的差额一方面调整投资性房地产账面价,一方面以公允价值变动损益计入当期损益。将商铺公允价的变动会给公司带来浮盈或浮亏,而不产生实际的现金流,公允价值变动的不确定性反而会扰乱公司盈利指标测算的视线。 　　(2)以成本账面价值进行后续计量,并提取折旧,折旧可在税前扣除,商铺折旧年限按40年计算,每年可减少应纳税所得500万元,节约所得税款125万元资金流出。 　　3、资产减值准备 　　新旧准则在资产减值准备最大差别在于:新准则为了防止人为操纵利润,主要对固定资产、无形资产、采用成本计量的投资性房地产的减值会计处理进行了规范,明确计提的长期资产的减值准备不得转回,在引入的资产组及资产组组合的同时,明确资产减值迹象的判断,详细规定了可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 　　2008年由于A公司旗下一住宅尾盘项目计提存货跌价准备余额为26.69万元,2008年随着销售,转回存货跌价准备8.6万元,随着公司开发项目的逐渐增多,房地产价格随着经济走势跌宕起伏,存货跌价准备对公司资产状况、经营成果将产生越来越大的影响,以2007年为例,经济的处于上升周期,房地产价格大幅上涨,许多开发商都采取了扩张性的发展战略,甚至天价拿地,随着国家的宏观调控、经济增速放缓,房产价格(尤其是一线城市房地产价格)逐波回落,造成了楼面地价高于同一地区现房价格的现象,即常说的面粉比面包还贵,前期天价拿地的房地产商不得不面对巨额的跌价准备,项目尚未开发就成败已定,这些都为我们敲响警钟,发人深思。 　　4、企业合并 　　新旧准则对合并报表影响最大的方面在于:新准则将企业合并根据合并前后最终控制方的不同,将其划分为同一控制下的企业合并和非同一控