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构建我国房地产金融健康发展长效机制理论探索 　　摘 要：当前中国房地产市场的持续调整，正在引发房地产金融风险；房地产市场泡沫是导致房地产金融风险的源头；构建房地产金融发展的长效机制是治本之策。 　　关键词：房地产金融风险 局部爆发 长效机制 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）05-163-02 　　近几年来，我国房价持续快速上涨，房地产市场存在价格泡沫已是不争的事实。社会信用和银行信贷资金大量流入房地产领域，促使房地产泡沫进一步膨胀的同时，也带来了房地产金融风险。从2014年二季度以来，不论是国家统计局长期跟踪统计的全国70个重点大中城市的房地产价格变动情况，还是中国指数研究院统计的百城房价指数，总体上均处于下跌调整的态势。伴随着房价的下跌，成交量也处于一个不断收缩的过程，房地产市场正在孕育市场风险及金融风险。 　　明斯基的金融不稳定理论认为，随着经济的发展，资产市场将出现投资机会，投资必须借助融资，债务融资市场会出现类似“劣币驱逐良币”的效应，资金会逐渐由低风险借款人向高风险借款人倾斜，资产价格不断被推高，债务杠杆不断提高，风险也将随之加大，价格上涨一旦到达临界点，资产泡沫必然破灭，金融风险必然爆发。 　　一、中国房地产金融风险形成的机理 　　1.土地垄断形成两个后果。一方面，地方政府以土地垄断权力控制土地供应，形成供应不足，造成商品房市场供不应求，房价不断上涨。另一方面，地方政府直接以土地为抵押物大肆从金融机构借款，形成地方政府债务高杠杆，增大金融风险。 　　2.房价的不断走高吸引越来越多的投资者入市购房，金融机构也不断扩大对房地产领域的信贷支持，使房地产市场的债务率整体抬高，金融风险加大。 　　3.由于大部分利润率高的行业都存在市场准入限制，政府垄断经营，而实体经济平均利润率下降，产能普遍过剩，社会资本投资渠道狭窄，再加上房地产市场赚钱效应显著，因此过剩的流动性蜂拥而入。 　　4.如果房地产泡沫过度膨胀，以及包括民间借贷在内的金融过度介入，在房地产市场调整的情况下，房地产金融风险的爆发就成为必然。 　　二、中国房地产金融领域面临的主要风险 　　1.民间借贷风险。2011年以来，受银行信贷紧缩政策的影响，中国民间借贷市场供需两旺，借贷利率一路走高，平均年利率超过20%，部分地区曝出的最高利率令人瞠目。 　　2.地方债务违约风险。2012年以来，随着地产投资和制造业投资增速的下滑，基建投资对于保证经济平稳较快增长起到重要作用。为了完成大量的资金投入，利用地方融资平台举债是地方政府主要的资金来源之一。随着地方基建投资增速过快，土地出让溢价率出现明显下滑，地方融资平台的负债水平明显上升。地方政府面临较大的偿债压力，有的地方政府已经没有能力偿还欠款，频频出现违约，已经严重影响了金融的正常秩序，风险已经逐步加大。地方政府债务隐藏的财政风险、金融风险和社会风险的存在，成为我国经济和金融安全稳定的一大隐患。 　　3.房地产信托等影子银行风险。近年来，由于银行逐渐收紧对房地产市场的信贷投入，房地产信托等影子银行体系利用自身经营灵活的优势，大量向房地产开发领域发放贷款，成为继商业银行之外重要的房地产金融机构，市场份额越来越大。同时，其所面临的风险也越来越大。 　　4.商业银行房地产贷款风险。根据2014年度人民银行的统计显示，银行类金融机构对房地产的贷款已达17万亿元，在房地产市场持续下滑调整的阶段，商业银行也面临着巨大信用风险和流动性风险。 　　三、当前中国房地产金融风险的阶段性特点 　　1.由于新建商品房项目占据市场主导地位，因此现阶段中国房地产金融风险主要集中在房地产销售环节。这就导致即使泡沫不破灭，只要市场交易量较快下滑，也会发生房地产金融风险，这种风险特点更具有隐蔽性和易发性。 　　2.房地产开发企业参差不齐，不少三四线城市的当地开发商实力较弱，专业性较差，自有资金较低，债务率过高，往往是仅有购买土地的资金就敢于开工建设，后续合作者全程垫资，资金链完全依靠项目销售情况。因此风险承受能力普遍较差。 　　3.民间借贷基本失控。民间借贷大多发生在三四线城市，以及部分省会城市，作为资金需求方的开发商往往是当地开发商，不是实力弱无法从银行取得贷款，就是项目手续不具备贷款条件，或者是在房地产市场乐观情绪的影响下，超出自身能力去扩大项目开发。一旦房地产市场下滑，在高息和资金链断裂的双重压力下，极易导致不能按时偿还借款本息的危机。 　　4.政府对房地产金融风险具有较强的控制力。因为房地产金融市场的主要生产要素均掌握在政府手中，如土地、金融均被政府垄断，政府可以通过调控土地供应和金融政策，直接调控房地产市场的供求，也可以通过收购部分商品房用作棚户区改