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浅淡公允价值在投资性房地产应用 　　【摘 要】近年来，我国房地产行业的发展十分迅速，吸引了大量的投资人员，投资小房地产的业务也越来越多，给相关的会计人员带来了一定的工作压力。公允价值作为会计准则中十分重要的因素，直接影响着投资性房地产的会计计量工作。本文重点探讨了投资性房地产中公允价值的相关应用，以期为我国公允价值体系的完善提供相关的依据。 　　【关键词】公允价值；投资房地产；价值；应用 　　一、相关的定义分析 　　1.公允价值 　　公允价值的定义并不是固定的，在不同国家不同时期其具体的定义也不尽相同，这也反映了人们对公允价值的探索过程，我国2014年颁布的企业会计准则中其定义为：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”这与国际会计准则中的定义基本一致。 　　2.投资性房地产 　　所谓的投资性房地产指的是企业持有的用于对外出租或出售或者两者兼有来获取盈利的资产。随着房地产行业的蓬勃发展，投资性房地产对企业的影响越来越大。因为与固定资产和无形资产相比，投资性房地产拥有单独实现资本增值的特性。 　　二、投资性房地产公允价值计量中存在的问题 　　近年来，随着投资性房地产业务数量的增加，相关的会计人员已经开始逐步的在计量中应用公允价值计量模式，但是在实际的应用中并未能够取得理想的效果，在分析后发现主要存在以下问题： 　　1.应用限制过多 　　在会计准则中对于公允价值记录的限制要求过高，因此其在实际的计量市场上很难得到有效的推广，在会计准则中明确的规定了：“企业在满足一定条件情况下可以由成本模式计量转为采用公允价值模式，然而企业一旦选择执行公允价值计量模式便无法再转回成本模式”，可见采用公允价值进行计量的限制条件过于严格，最终导致公允价值计量模式在企业中难以推广。此外，当前我国大多数地区的投资性房地产不存在活跃的市场，难以取得公允价值，监管部门对公允价值的确定和计量方式的运用较为慎重。《会计准则》明确规定：“只有符合条件的投资性房地产才能够运用公允价值计量模式对其价值进行计量，要存在活跃的交易市场或者能够取得同类或类似市场价格，能持续取得公允价值相关信息等一系列条件，才可以采用公允价值模式。”一系列严格的限制性条件，使我国众多企业更为谨慎，较少选择采用公允价值进行后续计量。 　　2.缺乏科学合理的操作指南 　　因为公允价值的执行成本较高，因此目前大多数的企业都未能够正式的应用这一模式，即便应用了公允价值模式也缺乏科学合理的操作指南。例如：企业会计准则中规定拥有活跃的房地产交易市场是采用公允价值的条件之一，但怎样的市场才是活跃的市场？模糊的规定加大了决策者执行公允价值的阻力。此外，由于我国房地产市场起步晚，发展尚不成熟，缺乏一个活跃的交易市场，因此公允价值信息获取难度较大。新会计准则指出选择公允价值计量模式的上市公司，要定期确定项目的公允价值，使得公司必须要长期与社会第三方评估组织保持联系，定期获得价值评估结果，企业为此需要支付高昂的评估费用，严格的限制条件又增加了企业的营业成本负担，这样导致公允价值模式在运用过程中增加了上市公司的资源损耗，提升了公司的运营成本。 　　3.信息披露不充分 　　根据我国企业会计准则规定，采用公允价值的企业要披露公允价值的确定方法、对企业的影响、评估报告等一系列信息。但是仍然有些企业违背准则的规定，有的企业在后续计量模式变更后，没有对公允价值的确定方法进行披露，在年报中也没有披露有关价值确定的相关内容。部分企业虽然对确定方法进行了披露，但是并没有对具体的参数信息和应用假设等信息进行详细披露，这样公允价值的可靠性令人质疑。有的上市公司仅对投资性房地产总数进行披露，没有列举说明其中的项目明细，使得所披露的信息不够明晰，对信息所需者造成决策干扰，市场投资方难以通过上市公司所披露的信息真实了解其运营现状。 　　三、提升投资性房地产公允价值计量应用效果的策略 　　为了进一步促进公允价值计量模式的应用，需要对现有的会计体系进行进一步的优化，具体而言应当从以下几个方面入手： 　　1.建立符合标准的房地产交易市场 　　首先，应当建立一个标准的房地产交易市场，为投资性房地产业务提供一个良好的交易市场，在这个市场上，房地产交易频繁而活跃，其与交易相关的信息可以被公开获取，且这种交易是建立在平等公正有序的基础上的。但遗憾的是，目前，我国房地产市场并不规范，虽然房价不断上涨，房产需求旺盛，但是市场上交易信息的公开程度却不高，房地产的交易价格在很多时候也并不公允，尤其对于中小城市来说更是如此，这使得只有少部分企业能满足运用公允价值计量投资性房地产的条件。而在这些满足条件的企业，又存在着难以获得同类或类似房地产交易价格，需要经过比较