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浅析购房者知情权 　　知情权（the right to know）主要指公民、法人等知悉、了解的权利，包括公法上的知情权和私法上的知情权两大部分。而消费者权利中蕴含的消费者知情权又是私法上的知情权的重要组成部分。在高度发展的现代市场经济中，消费者由于分散的个体性、商品专业知识的匮乏性和消费信息的严重不对称性等原因与商品的生产者和经营者比较起来，往往处于十分不利的弱势地位。这在我国居民购买商品房的过程中体现的尤为明显。据消费者协会统计，从1999年以来，商品房交易中的消费者投诉一直占据着消费者投诉案件的“头把交椅”，而其中涉及商品房生产者和经营者故意欺诈、侵犯购房者知情权的案子又占了很大比重。因此，切实保障购房者的知情权就成为维护其相关合法权益的前提和关键。 　　 　　一、源于消费者权利的消费者知情权 　　 　　“消费者权利”是在1962年美国总统肯尼迪的国情咨文中被明确提出的，包括安全的权利（the right to be safty）、知情的权利（the right to be informed）、选择的权利（the right to choose）、意见被尊重的权利（the right to be heard），以及后来由尼克松总统补充的“方便救济的权利”。它们被公认为是消费者的五项基本权利。1985年4月9日，联合国大会通过《保护消费者准则》，国际消费者联盟提出了消费者的八项权利：（１）得到必须的物质和服务借以生存的权利；（２）享有公平的价格待遇和选择的权利；（3）安全保障权；（４）获得足够资料的权利；（5）寻求咨询的权利；（６）获得公平赔偿和法律帮助的权利；（7）获得消费者教育的权利；（８）享有健康环境的权利。①这些权利常常被称为“消费者的人权”。我国《消费者权益保护法》在该法第二章对消费者权利进行了专门规定，其中包括消费者的安全权、知悉权、选择权、公平交易权、索赔权、结社权、购买使用商品和接受服务之时其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利及对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。② 　　 　　二、我国购房者知情权的法律依据 　　 　　随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。目前我国房地产业正面临两个互相矛盾又相关联的问题：一方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经济持续增长目标的实现；另一方面是房地产消费者权益的保护有待完善。尤其在实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。与一般市场经济国家相比，我国房地产商的强势地位有过之而不及，其中不乏一些党政军机关（甚至包括房地产主管部门）开办的房地产公司。普通居民作为房地产消费者难以与这些强势的经营者抗衡，消费者在交易中处于显然不利的地位。“对公民个人消费权益的优先保护体现了现代民法社会本位的发展趋势，是现代商品经济高度发展引发对公民基本生存权利予以特殊保护的客观要求；公民个人与经营性的法人团体相比处于弱者地位，在经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与以法人形式出现的经营者相匹敌，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者有所倾斜。”③但事实恰恰相反，在房地产业为经营者和政府财政带来巨大收益的吸引下，我国许多地区在大力发展房地产业的过程中偏重对房地产方利益的保护，而对买方者利益的保护则明显不足。 　　房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的有限保护。尊重消费者权利，尤其是消费者的知情权、选择权和公平交易权，这既是《消费者权益保护法》对开发商规定的信息披露义务，也是《合同法》设定的先合同义务。开发商在与一无所知的消费者签订合同之前对于商品房的瑕疵甚至缺陷避而不谈，显然侵犯了消费者的知情权，构成了售房欺诈。对此，笔者认为应通过各地政府细化法律、制定并贯彻相应的地方条例加强行政权力对立法权力的支持、加强事前和事中督促对时候补救的支持与保障，从而更加有效的维护购房者的知情权。 　　 　　三、购房者知情权缺失的经济分析及对策研究 　　 　　我国信用环境较差，市场监督机制不健全。从经济学的成本――收益理论来讲，众多房地产企业不讲诚信的一个主要原因是诚信成本太高，而收益太低。当前对失信者的法律约束力仍然很弱，现有法律对契约关系的维护并不完善。商品房现在是投诉热点和处理难点，其中一个重要的原因就是，所受处罚与其所得收益相比太轻。不讲诚信，故意隐瞒信息的开发商往往在短期交易中房子卖得很好，出了事情也通常不会遭受严厉的惩罚。在短期引力行为盛行的房地产市场里，只有那些力图长远发展的大开发商才会乐于公开信息。诚信的高成本使大量开发商不关心诚信，诚信的低收益又使他们不屑于诚信。 　　博弈论认为，