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浅议中小房地产开发企业融资方式选择 　　摘 要：本文通过采用比较分析法对适合中小型房地产开发企业的融资方式进行分析，并且通过具体数据对相关的融资方式发展状况进行说明，进一步分析各类融资方式的优缺点及在实施上的可行性，此外还提出了一些具备可行性的创新性融资方式。 　　关键词：中小房地产开发企业；融资方式；融资决策 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2011）09-68-03 　　一、引言 　　当今，中国的房地产业是经济的增长点、内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。房地产业兼具生活居住和投资收益两大功能，这注定房地产业的发展具有黄金价值和社会消费渴求度。我国房地产业迅猛发展不但在扩大内需、刺激经济增长方面成效显著，而且也增加了我国待业人口的就业机会，从而带动相关产业的发展。 　　我国中小房地产开发企业数量多、实力弱，资金不足问题困扰着企业的发展。近年来，为了规范房地产市场、促进房地产市场的健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、税收等各方面进行了限制和规范，比如2003年为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面做了进一步的规范和限制，严重增加了中小房地产开发企业的融资压力。 　　对于房地产企业而言，融资是企业生存的关键，房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。对于大型开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产开发企业而言，银行一般不会放贷，资金紧张是十分普遍的问题，在银行支持无望的情况下，中小房地产开发企业不应坐以待毙，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。 　　二、中小房地产开发企业融资现状的SWOT分析 　　SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。由美国旧金山大学韦里克教授在20世纪80年代初提出，被广泛应用于制定企业发展战略中。本文用SWOT分析法对我国中小型房地产开发企业的融资现状进行分析。 　　（一）优势（S）分析 　　1、在中小城市和县镇，房地产市场占据主导地位 　　大型房地产开发企业基本上垄断了直辖市、省会等大城市的房地产市场，几乎不涉足中小城市、县城、镇。中小房地产开发企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。 　　2、投资回收期较短，资金周转较快 　　与大型房地产企业相比，中小房地产开发企业的资金周转速度较快，投资回收期较短，有利于提高资金利用效率，降低融资成本。 　　3、开发风险较小 　　大型房地产企业开发的地块面积较大，运作资金的额度也大，因此面临的风险也大，风险控制的难度较高。而中小房地产开发企业则热衷于集中资金投向普通住宅项目。中小房地产开发企业的市场销售和企业盈利能力有保证，项目开发风险小，资金回笼快。 　　（二）劣势（W）分析 　　1、企业有形资源实力不强 　　房地产企业有形资源包括土地、厂房等不动产，生产设备、运输工具等固定资产，原材料、产品、流动资金等流动资产，在很大程度上代表着企业的经济实力。与大型房地产企业相比，中小房地产开发企业有形资源实力明显落后，自筹资金能力不足，不易得到外部资金的支持。 　　2、企业无形资源缺乏竞争力 　　与大型房地产开发企业相比，中小房地产开发企业的管理、经营制度不规范，财务状况不透明，抵御风险能力差，破产几率高。据统计，我国中小企业的平均寿命仅有2年零7个月。企业信誉差，逃避银行和企业债务在中小房地产企业中普遍存在。 　　3、融资渠道单一，融资观念落后 　　虽然房地产行业不断发展，但房地产行业融资渠道单一的局面仍然存在。房地产企业的资金主要来源于银行贷款。为了追逐高额的房地产利润，一些中小房地产开发企业尽量多的筹集资金，而忽略融资成本。一些中小型房地产企业在融资不畅的状况下，盲目融资，从而导致融资成本过高。 　　（三）机遇（O）分析 　　1、能享受政策调整带来的金融支持 　　2009年1月，银监会对各项信贷监管规章、政策和指引进行了评估和梳理，从10个方面对有关信贷监管规定和要求做出调整。明确督促各主要银行业金融机构（含政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行）按有关要求设立小企业信贷专营服务机构，加强对小企业的金融支持