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浅议营改增对房地产业影响及对策 　　摘 要 从2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式发布《营业税改增值税试点方案》到“十二五发展规划纲要”，力争“十二五”期间全面完成营改增改革。房地产业营改增税制的改革已成必然趋势。本文从营改增对房地产开发企业的意义及产生的影响进行分析，提出相应的纳税策划。 　　关键词 营改增；房地产开发业；意义；影响；对策 　　一、房地产业营改增的意义 　　国家营改增的目的主要是通过税制的改革，避免重复征税、减少征收税额，从根本降低企业的税收负担。由于房地产业在销售不动产以及建筑业征收营业税环节中存在重复征税问题，实行增值税后，由原来营业税的价内税变成了现在增值税的价外税，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低房地产企业税负。营改增后要求企业更加规范财务税收管理 ，规范市场经济行为，有利于提高各行业竞争能力，促进房地产市场健康、理性的发展。 　　二、营改增后对房地产企业的影响 　　（一）营改增后房地产业税负的影响 　　随着营改增后，一般企业都会认为增值税的税率比以前缴纳营业税时有所增加，在未营改增之前，房地产业营业税税率为5%，改革后据专家预测税率预计为11%，税率比原来高出6个百分点，表面上税负增加，由于增值税是可以抵扣的，所以很难从单个企业来判断税负的高低，但是不少业内人士认为增值税税负将会高于营业税。为了直观反映房地产业的税负影响，通过以下例子进行分析： 　　假设某房地产企业销售总额1000万元，毛利率30%，营改增后属于一般纳税人，适用税率11%，上游建筑业税率11%，测算如下表： 　　由上表不难推测出税负的高低首先取决于与企业取得土地成本价格的多少，根据国土部公布620家楼盘土地成本占房价的23%，意味着就有房价的23%部分无法进项纳税抵扣，这也是造成房价高居不下的主要原因。营改增之后，随着价外税和增值税抵扣链条的建立，行业整体税负应该有所下降，有利于行业的健康和长远发展。 　　（二）营改增后房地产业开发成本的影响 　　房地产企业开发成本的主要组成部分是建筑安装成本，所以建筑业增值税发票的取得就显得尤为重要。具体影响体现在以下几个方面： 　　1、在现实工作中，许多房地产开发商合作方有很多小企业，甚至自然人的不占少数，这些单位往往没有健全的会计核算体系，成本核算形同虚设，更谈不上正规发票了。同时增值税供应商也存在小规模纳税人、简易征税、个体工商户等，这些都会影响进项税发票的取得。 　　2、由于建筑业材料采购品种繁多，除钢材、水泥等大宗产品比较容易取得增值税专用发票外，其余很多价值不高但用量很大的零星材料，例如砖、瓦、砂、土、石料等，这些材料的供应商多由个体经营者或者小规模纳税人、农民提供，部分沙土材料直接从河床采挖，并运送到施工现场，其销售材料多为普通发票或者根本无法开具增值税专用发票，致使建筑业增值税进项税额无法有效抵扣，税负上升，造成成本增大。 　　3、房地产开发项目多、分布广，项目一线的财务管理也比较薄弱，增值税发票的收集存在一定难度，再加上基层人员对增值税相关业务不熟悉，就会存在为了节约成本，不索取发票而以收据代替的现象，这在许多房地产和建筑业是普遍存在的；或者获取的发票相关信息不全、纳税人名称及税号等错误，都是造成进项税额无法抵扣的影响因素。 　　4、由于建筑业属劳动密集型企业，人工费占工程造价的比例30%-50%左右，劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或部分劳务公司，农民工所提供的劳务根本无法开具增值税专用发票，进项税额也就无从抵扣；劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣，造成税负大幅增加，只有通过向建筑施工企业收取高额劳务费，人工费增值税进项税难以抵扣，迫使整体税负上升。 　　（三）营改增后房地产业财务管理的影响 　　营改增之前房地产业一直缴纳营业税，财务人员对增值税的相关税法规定和账务处理都不是很了解。这样财务人员就没有办法利用增值税的税收政策去指导和约束日常的正常工作，更谈不上预防税务风险和纳税策划； 　　1、增值税采用的是抵扣的核算模式，与以往营业税直接征税模式不同，其应纳税额等于销项税减进项税，仅仅从会计科目上就需要增加十几个会计科目来进行核算，核算难度较原来大幅增加，同时还带来开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳、新旧税制的衔接、税收政策的变化、税务岗位的设置等方面都是房地产业财务人员目前面临的难题。 　　2、营改增后为了更好地利用税收政策，企业就必须规范经营管理，例如在材料供应商进行选择时，通过比价采购，把能够提供增值税专用发票作为首要条件，其次结合供应商的价格、付款方式、质量、售后服务等方面进行考虑。在劳务施工队的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有资质、有实力的施工队，确保企业能取得劳务方面的增值税专用发