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浅谈房地产开发项目管理存在问题原因及对策 　　 摘要：针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。 　　关键词：房地产开发企业、项目管理、问题、措施、意义 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。 　　1、 我国房地产开发企业项目管理中存在的问题 　　1.1可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。 　　1.2没有监理，缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。 　　1.3项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。 　　1.4对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。 　　 1.5物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。 　　1.6各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工作水平的提升。 　　2、房地产开发商项目管理措施 　　2.1影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有： 　　2.1.1开发商决策阶段???市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多。 　　2.1.2事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难。 　　2.1.3甲方供料不当。 　　开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。 　　2.2房地产开发项目管理的具体流程步骤： 　　2.2.1加强前期开发管理 　　房地产开发项目或工程建设前期准备工作管理，实际上是决策阶段的管理工作。前期准备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应引起高度重视。 　　1）要做好前期准备工作，必须对这一阶段的工作有一个充分的认识、充分的熟悉、充分的掌握，熟悉前期准备工作的内容、程序、操作步骤和管理方法,掌握前期准备工作的关键环节、控制要点、管理方法，企业和政府之间的平衡点。 　　2）加强前期准备工作的计划性、时效性，及时消除容易忽视的问题，积极准备，主动工作。不但对前期工作熟悉,对之后阶段的工作也要熟悉，只有统揽全局，才能更好的把握局部。才有可能使企业做出正确的决策，才有可能实现高速、优质、安全、低耗、高效的管理目标。 　　3） 项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。 　　2.2.2重视项目规划设计 　　拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。 　　1）加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作。 　　2）重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。 　　2.2.3加强开发建设的过程控制 　　施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。 　　1）工程质量控制工作主要包括以下几项： 　　a.对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订