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浅谈如何有效降低房地产开发过程中工程造价 　　摘要:在国家宏观调控下,激烈的市场竞争使得房地产开发企业必须对项目投资实施全过程有效的成本控制和降低房地产开发过程中的工程造价,提高其经济效益和市场竞争力。 　　关键词:房地产;项目;工程造价;管理 　　 　　在银行对房地产企业开发贷款和消费贷款的紧缩,外围资金供应不容乐观的条件下,房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,除了结合市场需求开发适销对路的产品外,开发项目的造价管理尤为重要。如何降低工程成本,提高房地产开发企业的投资收益?房地产开发企业的造价管理应贯穿于项目建设的全过程,包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 　　1 项目决策阶段的造价管理 　　纵观投资的全过程, 各阶段对工程造价的影响程度不同,投资决策阶段影响工程造价的程度最高, 可达80%～ 90% , 设计阶段对工程造价的影响程度达75% 以上, 而施工阶段对造价的影响仅达5%～ 25%。可见,控制工程造价的关键在于施工前的项目决策阶段。 　　房地产开发是一项综合性的技术经济活动,投资大,建设周期长,涉及面广,风险大。房地产开发企业必须对房地产市场、国家经济和项目效益深入可行性研究。在进行可行性研究时,不仅要考虑拟开发项目的估算项目的总投资,还要考虑到项目的全寿命费用即项目建设投资和工程交付使用后的开支费用。通过仔细研究找出影响工程造价的各种因素,尽早制订其应对措施,控制开发项目的造价,以提高开发投资收益。 　　2 设计阶段的造价管理 　　设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置、设备材料的选择及装修标准等。尽管设计费在工程总造价中的比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响工程造价的多少,直接决定人力、物力和财力投入的多少。设计是经济与技术相结合的环节,也是开发企业造价管理的重点。但长期以来房地产开发企业普遍对设计阶段重视不够,很少过问设计方案的经济合理性,造成出现设计过于保守,各专业图纸不配套,缺、漏、错等现象,其结果带到施工阶段,使施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜,导致决算超预算。由此可见,房地产开发企业抓好开发项目设计阶段的工作,可使造价管理取得事半功倍的效果。 　　3 标阶段的造价管理 　　3.1 项目招标过程中的成本控制 　　工程招标投标包括材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发企业选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中造价管理,房地产开发企业方应注意与加强以下几点: 　　招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。 　　做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,以利于日后的造价控制。 　　合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为房地产开发企业方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。 　　3.2 合同细节管理 　　应按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定。对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。 　　4 施工阶段的造价管理 　　施工阶段资金投入大、时间长、范围广且涉及的单位众多。虽然理论研究结果表明:施工阶段对项目造价的影响程度为5%～ 25%。但如果房地产开发企业忽视对施工现场管理,不注意协调各方的关系,致使项目的工期拖延,质量低下,同样会造成实际成本费用支出大大超支。本文认为房地产企业加强施工阶段的造价管理,主要是以下工作: 　　4.1 工程结算管理 　　工程结算是指承包商在施工过程中,依据合同付款条款的规定和已经完成的工程量,向房地产开发企业收取工程价款的行为。工程结算反映了工程进度进展状况,又称其为工程进度款的拨付。主要是以承包商提出的工程进度统计月报表为支付凭证