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浅谈营改增后对房地产企业老项目会计利润核算影响 　　摘要：“营改增”后房地产企业在建中未取得大量工程发票、未开始取得收入或只取得小部分收入的老项目该以哪种计税办法进行核算，该核算方法对日后项目的影响程度都必须进行分析，从而为企业长远发展作好财务管理规划，文章试采用无差别点分析法原理对增值税、土地增值税、会计利润、所得税进行计算分析，通过计算不同成本率下的税金、净利润、总税负率、税负差异率的结果，从而分析应采用何种计税办法进行核算更合适。 　　关键词：房地产企业；“营改增”；老项目；一般计税办法；简易办法 　　一、引言 　　房地产行业的施工项目通常都是跨年度的，因此对于2016年4月30日前已存在的，在建中未取得大量工程发票、未开始取得收入或只取得小部分收入的老项目来说，采用不同的计税方法对企业产生的影响是必须研究的课题，房地产行业“营改增”前三大税种为营业税、土地增值税和企业所得税，“营改增”后的三大税种改为增值税、土地增值税和企业所得税，本文通过对三大税种、会计利润、净利润、总税负率在两种计税方法下的结果进行比较，分析简易方法和一般计税方法对房地产企业的影响程度，从而为房地产企业老项目选择哪种计税办法提供一定的参考依据。 　　二、“营改增”后涉及房地产企业的相关政策变化 　　（一）“营改增”后涉及房地产企业增值税政策变化 　　一般计税方法的有关规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。从上可见，契税、大市政配套费、土地闲置费等只有收据的行政性费用并不能扣除。 　　简易计税方法的有关规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 　　（二）“营改增”后涉及房地产企业土地增值税政策变化 　　《“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》财税[2016]43号已明?_土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，按以下方式处理：允许在销项税额中计算抵扣的进项税额，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额，可以计入扣除项目。在一般计税方法下，收入和成本等扣除项目按不含税金额计算，这是增值税价外税特点决定的，而简易计税方法下，收入按不含税价格计税，但成本等扣除项目按含税金额计算。 　　（三）“营改增”后涉及房地产企业所得税政策及相关会计分录处理规定变化 　　《关于印发的通知》财会[2016]22号对差额征税的一般计税方法账务处理做出了明确的规定：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费――应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。 　　在企业所得税法方面，“营改增”后一般计税办法下取得的全部价款和价外费用允许扣除的当期销售房地产项目对应的土地价款，该部分销项税的抵减额是作为销售额的抵减，还是作为成本的冲减金额没有具体处理规定，因此按会计规定作为冲减成本处理，即与收入相关的广告费、业务招待费等费用的扣除额没有变化，但增值税是价外税从而收入与成本会变小。 　　三、对2016年4月30日前施工项目的影响 　　（一）增值税无差别平衡点成本率分析 　　两种计税办法的比较本文拟采用无差别点分析法原理（EBIT-EPS无差别点分析法是指企业在融资决策过程中，假定未来项目的预期投资收益（EBIT）存在变动性，可以通过比较不同融资方式对EPS影响的大小来进行优化选择。）进行分析，设S为含税销售额，成本占含税销售额的XS（其中进项税为6%的成本占总成本的3.5%），假设全部成本都可抵扣进项税，实际情况下需按实际分析，不考虑其他费用可抵扣部分，分别列入两种计税方法公式中： 　　简易办法：不含税收入=S/（1+5%） 　　成本=XS 　　一般计税方法：不含税收入=S/（1+11%） 　　成本=X%S*（1-3.5