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浅谈物业税开征与我国房地产税制改革 　　摘要:伴随着我国房地产行业的迅猛发展,相应的市场操作规程和制度陆续出台,房地产市场越来越规范。但是,我国的房地产税收制度的建设却明显滞后于房地产市场的发展,房地产税制存在着日益明显的问题,亟待完善。文章从开征物业税着手,从制度设计和配套改革两方面对相关操作性问题进行分析,进而推进我国房地产税制改革。 　　关键词:物业税;房地产税制;征税范围;计税依据 　　中图分类号:F810文献标识码:A 　　文章编号:1674-1145(2009)35-0182-02 　　 　　一、我国现行房地产税制存在的问题 　　 　　 (一)税种多且重复征税 　　目前我国涉及房地产的税种很多,直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等,间接相关的税种也有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等。这些税种在形式上虽相互独立,但实质上却有内在联系,甚至造成对同一税基的重复征税。 　　 (二)征税范围狭窄 　　我国房地产税征税范围主要针对的是经营活动涉及的房地产行为,把国家机关、人民团体、军队等的自用房地产以及个人所有非经营用房地产等排除在征管范围之外,相应地缩小了房地产税基范围。同时,现行房产税和土地使用税只在城镇及工矿区实行,没有覆盖农村等其他区域。 　　 (三)重交易轻保有 　　现行房地产流通环节税种较多且税负重,而在房地产保有环节税种较少且税负轻,从而使绝大部分由企业无偿取得的土地仍近似无偿地被持有,阻碍了大量划拨存量土地步入市场的进程,助长了土地的隐形流动,减少了土地的有效供应,同时造成大量土地被闲置或浪费。 　　 (四)计税依据设计不科学 　　现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,也不反映房产的市场价值。 　　 　　二、开征物业税推进房地产税制改革 　　 　　自党的十六届三种全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”以来,税务部门从2003年至今已分两批在全国10个省市开展了物业税模拟评税试点,但结果并不十分理想。本分试图从制度设计和配套改革两方面深入研究,进一步研究如何改革等操作性问题。 　　 (一)制度设计 　　1.纳税人为我国境内拥有房屋所有权及土地使用权的单位和个人。不论自然人与法人,不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人,不论经济性质,不论部门,只要拥有房地产都是物业税的纳税人。 　　2.课税对象为不动产及其附属物,包括房产和地产。其中,房产是指可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,地产即土地使用权。 　　3.征税范围应该突出物业税制度的完整和规范。第一,对我国境内所有不动产征税,包括农村。结合目前我国城乡居民贫富差距大的现实,可根据各地情况制定相应的免税政策,如对农村自用住宅免税以此减轻农民负担。第二,取消城镇居民个人自用居住房免税的规定,即不论住宅或非住宅,不论出租或自用,全面征收物业税。 　　4.计税依据。从我国物业税开征初衷与实际可操作性来看,物业税的计税依据应为不动产的评估价值。以不动产的评估价值作为计税依据是房地产税制的发展趋势。一方面能够使税收与物价水平保持一致,使税收更富有弹性;另一方面,纳税人的纳税负担完全由其所拥有的土地和房产的市场价值决定,更能体现“量能负担”的征税原则,比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,较好地调节土地的级差收益,有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问题。 　　5.税率。基于“科学测算现行的房地产税和房地产开发、建设环节税费总体规模,令物业税与之基本相当”这样一个税负水平确定的基本原则,综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验,笔者认为税率可以设定在0.3%～0.8%之间。中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况,确定本地区具体税率。这是出于在保持全国税制统一的前提下,给予地方政府一定程度的自由裁量权方面的考虑,也是世界上许多大国所采用的做法。 　　6.减免税规定。按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则,从政策的稳定角度出发,可在现行减免税规定