江苏徐州某房地产项目策划方案上海合厚2008年99.pptx

策划的艺术　策划是理想世界和现实世界的摩擦，如果我们始终要对未来有所选择，那么我们就始终在策划。　人生就是由不间歇的策划构成，未来是永恒的未知，人们本能地在一个接一个的选择中构建着自己的命运。从自我意识觉醒的那一刻起，我们就面对着抉择的思索，成功的喜悦出现在理想世界与现实世界契合的那一刻，但却无法抗衡永恒的未知，如同艺术的根源，策划深循此道，在无限开放的未来，抉择单一的足迹。　无限开放的未来，便是无限虚无的未来，只有去策划才可去面对。永恒变幻的世界本为虚无，无可言说。生命却无法承受没有意义的世界，每个意义都是灵性的召唤和坚强的意志，无数的意义构成了文化，而终究每一个意义的诞生都需要一次策划的找寻。　策划的历程来自人生的使命，直面未来的意志与智慧滋生出灿烂的生命力。理想世界与现实世界的摩擦迸发出耀眼的火花，而这一瞬的光芒会照亮整个世界。合厚 6 步地产营销法品牌形象直复营销新闻策划品位调性目标市场社会关注成就高端地产品牌焦点事件吸引力文化内涵艺术创意事件营销文化导入江苏徐州项目策划方案一、2008年市场观点浅谈:1、徐州市房地产市场供需持续稳步上升。徐州房地产市场开发面积、销售面积、销售额连年持续增长。展现良好的发展态势。市场长期看好，短期存在波动风险。08年市场主要影响来自宏观政策对市场发展的影响。2、第二套住房政策影响深远. 近年来拉动房地产市场上涨的“改善型住房需求, 与投资型住房需求”受到一定程度的抑制。 反映在开发过程中是：明年中高端房市场存在观望的风险。 这一风险与开发资金链风险，以及利润最大化之间存在深 层次矛盾。主要反映市场竞争加剧，部分价位房源供大于求。 3、70/90政策影响初现, 产品供应趋向同质化。 70/90政策逐渐显现对市场的影响。 产品同质化使得房地产市场竞争加剧。 产品开发针对目标人群的跨度大。带来定位、 宣传推广等多目标人群问题。4、消费群特征:拉高市场价格，根据喜好消费高端消费人群购买能力强，市场消费主力，二次以上置业存在政策限制风险。改善型消费群刚性购买需求，但价格承受力低。首次置业型消费群5、策划需要关注的主要两个问题：1、怎样树立高端领导品牌？ 产品特点方面？ 推广特点方面？2、怎样开发使得风险相对较小，利润最大化。 产品规划方面 营销定位方面项目开发策略项目一：徐州市2007—21号（奎河西地块），土地面积28亩。 项目先天特质：1、黄金地段：高档住宅基础。2、高容积率：与高档住宅品质存在矛盾。3、项目成本较高：（拿地成本，高层建筑成本。拆迁成本） 客观要求产品走高端路线。两种开发方案：A：高性价比开发策略：针对首次置业人群与中端消费客群。 推出高性价比产品，低单价高总价。结合概念户型与地段优势。优势：常规开发策略，市场接受度较高。劣势：利润低，不易形成高端品牌形象。没有形成品牌价值。两种开发方案：B：高端品牌开发策略：针对高端消费群。塑造差异化产品， 差异化概念。走高容积率豪宅路线。 例：上海世茂滨江、深圳金域兰湾优势：利润率高，品牌形象高，易成为品牌明星楼盘，对品牌价值贡献大。劣势：存在开发难点：1：产品概念设定、2：高层房型设计难度3：2线城市消费群普遍对高层房的心理抗拒问题、4：资金压力大，周期长、5：除地段优势外的购买理由设定。6：消费者关注的景观环境优势不易体现。合厚建议：B方案。理由及分析：1）高容积率做豪宅，随着土地价格的攀升， 已逐渐成为一种趋势。 2）在房产市场发展日趋激烈的背景下， 追求单个项目利润及企业品牌影响力是地 产企业稳健的发展方式。 3）宏观调控政策对两类人影响相对较小： a：高端消费人群；b：首次置业人群。操盘策略：1、能吸引高端消费群的独特产品。2、3.5容积率下景观环境要素的变化。3、豪宅各项概念导入。硬件软件豪宅5要素1\稀缺,少数人享有2\占据不可复制的自然资源3\产品本身4\阶层-圈层\贵族生活5\文化\传奇\历史产品建议：引领风格时尚，公寓酒店化，贵族化。 让公寓看起来象5星级酒店。并在徐州 第一个导入多重豪宅概念。产品建议：东南亚风格贵族豪宅。定义都市豪宅概念。东南亚风格贵气十足，品质感强。理由：精巧、适合高容积率产品、高格调吸引人，实景案例。1、概念园林：徐州第一家空中园林：香缇雅径。利用商业屋顶做私密精美园林。实景案例图片：规划设计充分利用建筑本身空间，高层入口显现尊贵。2、概念空中泳池：徐州第一家空中景观泳池。利用商业建筑屋顶，与园林景观结合，有效利用并控制水景面积。空中园林厚重大气的酒店式风格。3、概念私密会所：徐州隐性高端会所。利用人防或地下商业，内容：壁球、沙弧球、高级酒吧等高档概念内容，日后可承包或转卖给经营商。4、豪华概念样板间，富丽华贵，冲击力强，在徐州掀起豪华风热潮。开发策略：1、通过格调设定，概念导入将产品做成徐州