精品』商业地产专题报告解析中国商业地产投资开发运作.pptx

目录;一、商业地产投资开发趋势 新政之下的商业地产的大环境分析 未来投资商业地产的空间 ;一、商业地产投资开发趋势;新政之下的商业地产大环境分析 3、新政加息对商业地产的影响 造成投资的成本增加，商业地产也不例外，但由于对通货膨胀高企的担忧，影响幅度有限，大量热钱疯狂的涌入商业地产领域。随着通货膨胀的隐忧，人们对于低端和高端产品的需求都会加大，而对于中档次及弹性消费需求将会明显下降。低档和高档商业物业会因此而受益，中档商业物业将会出现盈利能力下降，租金下滑的态势。 4、交通现代化改变商业地产?布局 现代化的交通设施建设正在改变中国商业地产发展的格局。按照规划，近中期我国高铁要实现五纵六横七连线、远期实现八纵线，各城市地铁建设也加快了进程。商业经营与快速交通密切相关，交通设施的兴建将加快商业地产?发展速度，拓宽商业营业用房布局范围。;新政之下的商业地产大环境分析 5、主力商户话语权将进一步提高 随着大型商业物业特别是购物中心数量的快速增加，以及规划不合理造成的集中入市，项目招商[简介 最新动态]难度将会增加。与此同时，具有较强市场号召力的主力商户将在商谈中更加主动。另一方面，市场变化也会促使商户品牌的成长以及新主力品牌出现。 6、发展商两极分化将更加明显 由于受专业人才和市场资源的挤压效应，一批规划不合理、发展水平不足、预期不合理、管理跟不上的项目将会出现严重亏损甚至倒闭。与此同时，优秀的商业地产开发商将稳步布局，树立形象，形成品牌效应，开出更多成功的购物中心。商业地产市场对专业人士的需求将更加迫切，造成购物中心争抢人才的局面。;新政之下的商业地产大环境分析 7、商业地产投资迎来爆发式增长 不仅是开发商开始注重商业开发，越来越多的投资者也将商业地产作为投资必选物业。据调查，在当前通胀压力下，投资者对资产的保值增值的关心超过了历史上任何一个时期，且不动产投资是通胀背景下最好的投资途径，加之住宅长期限购，购买商业地产几乎成为不动产投资的唯一方式。 数据显示，2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元，同比增长34.2%，增幅超过住宅的32.9%，商业地产需求极为旺盛。 由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率不确切，投资者更倾向于住宅，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段，出现了“商住倒挂”现象。商业地产存在价值洼地，如果从投资角度而言，商业物业的价值目前开始体现出来了。开发商对商业地产的大力投资以及投资者对商业地产的转移，将形成供销两旺的局面，专家预测，未来五年内商业地产将迎来爆发式增长。;未来投资商业地产的空间 1、提前为商业地产投资开发做好准 学习先进的运作理念：规范+创新理念+专业运作方法、融资工具的使用、国际现代化设计概念 专业操作技术：准确的商业定位、良好的规划与交通组织、资源渠道的建设、品牌的筛选和整体的控制能力； 组建可持续发展的团队：根据项目需求组建商业团队，可与知名的商业地产顾问公司、运营公司或有实战经验的国际公司建立联盟合作弥补自己的短板，打造自己的团队。 ;未来投资商业地产的空间 2、商业地产的兴旺符合市场的发展规律 就市场均衡发展的原理看，随着产业发展与转移、人们收入水平增加带来的居住及生活条件的改善，以及城市化进程的加速，随之而来的就是人们对于各类相关消费的需求增长和对于生活便利的要求。 从2008，2009年各项指标上来看，即使房地产行业不断地受到国家的宏观政策的调控，但是涉及到商业地产领域的相关数据，依然保持着稳健上升的走势。 中国的商业地产开发还有着很大的增长空间和深入挖掘的空间，这是不容置疑的，但是我们需要谨慎把握投资机遇，商业地产在市场选择、土地选择、开发模式、资金需求、盈利模式、资源整合、变现手段上，都与传统的住宅地产开发模式不同。 ;未来投资商业地产的空间 3、商业地产的投资符合政府对经济增长的需求 中国各地的地方政府长期以来都面临着两个问题： 1、负担的支出和责任太多，中央的拨款有限； 2、长期以来，是按照GDP来考核官员政绩，而官员的仕途是由上级领导决定的。 在这样的情况下，拉动地方经济快速增长，弥补财政收入不足的最好办法就是卖地，通过土地财政来解决地方经济发展中遇到的各种问题。当第一轮卖地基本完毕，城市中心已无地可卖，住宅投资带动GDP增长较为有限，而依靠商业地产、工业地产等，可以带动当地产业发展，促进商贸流通，增加政府税收等重要作用，使地方经济发展、财政收入增加不再单纯依靠卖地取得的收入，而是提高土地的综合利用效率。;二、商业地产的概述 商业地产定义与分类 商业地产的业态及类别 未来商业地产的类型 商业地产的投资特点 商业地产的开发特点;商业地产定义 广义的商业地产：包括酒店、商场、公寓及写字楼等，