房地产策划江西景德镇百润金棕榈地产项目营销推广方案7021精锐地产.pptx

针对本案，我们对项目及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销推广策略。 目 录一 、市场分析二、项目分析三、价值挖掘四、价值传播五、价值实现我们的目标市场在哪里？我们的目标客群在哪里？让我们带着问题进行市场分析……宏观市场分析国民经济及人民生活国内生产总值总量持续增加，连续五年增长率在15%以上；人均收入提升较快，连续六年保持两位数增长，07年达到11157元；2007年人均住宅面积达到28.5平米。数据来源：景德镇统计公报2001-2006 房地产开发投资数据来源：景德镇统计公报2001-2006 房地产开发总量稳步上扬2007年，全市房地产开发投资达16.16亿元，比上年增长11.4%；商品房施工面积达259.98万平方米，比上年增长9.5%；商品房开发出让土地31宗计1698.07亩，出让金总额收入达11.55亿元。商品房新开工面积达99.03万平方米，比上年增长39.6%；商品房新开工面积中住宅面积达85.69万平方米，比上年增长67.6%。保持了合理的商品房结构比例市场供需矛盾数据来源：景德镇统计公报2001-2006 房地产市场供需两旺，以住宅销售为主2007年商品房市场供需两旺商品房竣工面积达78.24万平方米，比上年增长4.5%其中住宅竣工面积达67.92万平方米，比上年增长10%；商品房销售面积达75.1万平方米，比上年增长0.1%其中住宅销售面积69.06万平方米，比上年增长1.9%商品房供需保持了旺盛的发展势头。十一五供房、供地计划单位：万平米供房合计供地合计年度商品住房政策性住房商品住房用地政策性住房用地200683.3420.84104.1861.2815.3276.6200787.2821.82109.1064.1816.04806622.91114.5767.3916.85842224.05120.2770.7417.6988.432010100.725.18125.8874.0518.5192.56合计459.2114.8574.00337.6484.41422.05分析：从数据可以看出2006年2010年间无论是供应土地量还是供房量都是明显上升的趋势.而且08-10年每年计划在90万平米以上，与年销售量相比，供大于求。宏观市场分析小结景德镇经济发展态势良好，工业与旅游业发展迅速，有力拉动居民收入的提高。城乡居民收入提高，消费欲望日益强烈，消费市场更加活跃。房地产开发总量稳步上扬，保持了合理的商品房结构比例。房地产市场供需两旺，以住宅销售为主。现有开发量以及未来供应计划表明，未来总体供应大于需求。问题：面对供远大于求的市场，如何占据市场，获得回报？解决方法：需要对总体市场进行细分，分析可进入市场的供需矛盾，找到新的市场机会点。众观全局有了宏观大势的把握仅仅只是了解市场的一小部分，我们必须对竞争项目进行一次系统性的扫描，最后来弱化本案劣势强化优势的策略进行市场的高调亮相。板块分析与产品分析研究内容研究成果板块划分项目板块竞争环境核心驱动力板块研究产品特征客群特征户型面积价格分析项目产品竞争环境销售特征产品特征车位配比会所配套核心卖点主城区１．价格相对较高２．配套相对齐全３．交通相对便捷４．人文价值相对突出说什么？郊区１．环境资源佳，适合人居住，环境资源提升空间较大２．价格相对城区低廉３．配套相对城区落后４．未来适合打开大性楼盘项目项目板块竞争环境配套资源先进，但价格相对偏高未来将是一场价格之战，和环境提升速度之战说什么？价格低，环境提升空间大市场现状价格产品项目资源第一层级2900-3800别墅、联排离主城区有一定距离，项目占据自然、人文景观资源第二层级2200-3000多层、小高层主力户型：100-140当地主流产品第三层级1600-2000多层、小高层地段较差第四层级1300经济适用房结论：１．从第一层级到第四层级的价格区间来看，每个区间价格在合理的范围内．２．不同物业之间的价格在１８００左右的差值之间也是相对理性的．３．本案部分属于第一层级产品类型，在竞争上可以截留第二层级的高端客户进行市场的去化．220022002700186023002500250038002500166016602300250036002300220023002900竞争项目价格透视结论：从区域价格上分析本区域价格处于中低水平，这对本案高端产品提升价格带来了一定的抗性，我们必须在产品品质上让目标客群认可，走另僻西进的策略最后拉升本案价格最后达到利润最大化．高端市场各案分析典型项目—海峰美庐山庄 位置：昌南大道北道开发商：海峰房地产开发有限公司 物业类型：别墅房型面积：300-400平米起价：3000元/平米左右售价：3800元/平米总价：150万