海南海口房地产项目营销推广方案郊区大盘.pptx

PART 1——营销目标设定与思考前提探究营销目标设定1、定量目标：年内去化5万8千方货量，增加溢价价值。从“短期”的角度诠释目标：营造淡市旺销的局面，实现首期罗马园剩余8千方存量与新推5万方货量的年内去化，增加项目的溢价价值。2、定性目标：塑造品牌价值，奠定大盘江湖地位从“长期”的角度诠释目标：彰显南国·威尼斯城80万方大盘的气质，打造品高占位的品牌形象，塑造海口原生态宜居水岸生活的范本。存量房源盘点数据统计截止到11月25日南国?威尼斯城目前可售的房源楼 栋单 元楼 层面 积（㎡）套 数朝 向单 价(元/㎡)备 注9号楼(7层）A180.441南 北（一梯两户）4907　11号楼（7层）A/C1、2、3、7108.6~116.427南 北（一梯两户）4751~59991~3层各二套，7层一套13号楼（9层）A/B/C2、6、7、954.888北（一梯四户）4699~61032层两套，6、7层各一套，9层四套14号楼（9层）A/B/C1~954.88~59.4547南:4 /北:43（一梯四户）4699~61031、6各层四套/ 2层七套/ 3、7层各六套/ 4、8层各五套/ 5层两套/9层八套15号楼（9层）A/B2~953.53/54.8331南：3/北：28（一梯四户）4699~61032、3、7、8层各四套/ 4、6层各三套/ 5层两套/ 9层是七套16号楼（9层）A1~953.35~59.1719南:4 /北:15（一梯四户）4699~61031、4、9层各三套/ 2、3各一套/ 5、6、7、8各两套17号楼（9层）A/B2~953.53~60.741南：11/北：30（一梯四户）4699~6103　合计：总套数154目前南国·威尼斯城项目共计剩余154套、其中三房一厅7套、两房一厅1套、一房一厅146套。1、目前两房一厅户型去化情况较好，建议后期增加该户型配比量。2、由于总价差距不大，使得一房较两房而言功能使用性上略显不足，因此存量较大，建议后期减配该户型比例。3、目前一房存量计146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差别原因主要是：前期未形成有效销控、 同时未根据朝向景观实行差别化定价。思考前提1：项目所面临的市场环境市场环境大势宏观市场中观市场微观市场分别从政策大势、供求量与价格、区域竞争三个层面仔细剖析市场现状。宏观环境及大势分析海南双城限购： 海口2010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新购买1套商品住房。 而三亚一套限购中更无时间限制。坚决严格执行国家银行信贷政策： 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍 。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。3.紧缩政策落地，进入十一月，连续两次上调存款准备金率。海南双城限购，一城两地引关注 政治色彩浓烈，典型的计划经济的限购令，海南一出就两起，表明了政 府打压过热房地产市场的坚决态度。严重阻碍了投机客群的购买需求，同样对高端地产物业的销售形成了强 大的阻力。促使海南房产投资结构改变，有可能转向单套高总价房产(如豪宅别墅类 产品）；或非住宅类（商铺、写字楼等）或其他非限购城市购买。贷款杠杆发力，停的不仅仅贷款，更是信心！ 新政起到了强烈的心理暗示作用！三套、异地停贷，贷款杠杠再次发力，再 次申明政府打压过热地产市场决心。一定程度上打压了刺激性刚性需求。开发商态度由乐观观望转为理性对待。游资转移，纵观我国银行调息期历史，一般会持续三年以上，目前CPl指数 屡创新高，紧缩政策已成必然！未来一年宽松的市场环境可能性不大。国际旅游岛建设，如火如荼发展规划回顾：落地政策回顾：落地政策影响预期：2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。进一步落实免签证政策带动整个文明社会得提高全面落实航权开放政策带动海南对外开放，提升海南国际化程度2010年6月8日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》正式获批。至此，国际旅游岛建设正式步入正轨。加大国际旅游市场的开发力度推进政府管理创新，与国际对接加快引进海外知名国际旅行社规划2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。创建与国际旅游岛相适应的投融资体制直接带动现代服务的发展，改善经济结构国际旅游岛从概念到具体政策落地实施；中央政策、资金双重支持，未来看涨加持。海口作为省行政中心，随着城市发展和外来人口的增加，城市外延成为必然。群雄逐鹿，海南地产进入品牌时代百强开发商同步登场，之前未曾有过，中国绝无仅有；动力＞压力海南市场持续上升引擎——得海南者，得未来！项目竞争必然升级至品牌竞争！且没有准备时间！编号企业项目名称占地规模12雅