房地产市场调查教程.pptx

第一章 房地产市场调查概论导 语 房地产市场营销的关键是发现和满足消费者不断变化的需求。为了更好地认知和了解消费者的需求，制定和改进市场营销决策，选择最佳的满足消费者需求的利润最大化的营销方案，房地产企业管理者就必须对消费者、竞争者、相关群体以及企业所处的环境有相当的了解。房地产市场调查与预测是企业充分了解市场和把握消费者需求的必要手段，是辅助企业决策的基本工具。能力目标 通过本章学习,要求学生基本掌握的内容: ● 房地产的特征与分类； ● 房地产市场的影响因素； ● 房地产市场调查的原则； ● 房地产市场调查的程序。●|深深的吸一口气，然后回答下面的问题。Are you ready ?1第一章房地产市场调查概论1.1房地产与房地产市场 1.1.1房地产概述 1.1.2房地产市场1.2房地产市场调查概述 1.2.1房地产市场调查的重要性 1.2.2房地产市场调查的概念 1.2.3房地产市场调查的特征 1.2.4房地产市场调查的类型1.3房地产市场调查的原则和程序 1.3.1房地产调查的原则 1.3.2房地产调查的程序●|《房地产市场调查》 第一章 房地产房地产市场调查概论 1.1房地产概述 （一）房地产的概念 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。也可以理解为土地及土地一定垂直空间内的自然物及经过人工劳动的改良物，同时包括以上组成部分所衍生的各种权利的集合体。 房地产概述房地产市场狭义＝实物集合房地产广义＝狭义＋权益房产地产● |《房地产市场调查》 第一章 房地产房地产市场调查概论 1.1房地产概述（二）房地产的特征房地产概述房地产市场1.不可移动 房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 1相对性 建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的。有时为了城市道路建设和保护古建筑等，需要对建筑物进行迁移.2区位性 每宗房地产的温度、日照、交通、周围环境、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。 3生产地消费 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，不可以在不同地区之间调剂余缺。● |《房地产市场调查》 第一章 房地产房地产市场调查概论 1.1房地产概述（二）房地产的特征 房地产概述房地产市场2.独一无二 房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。有时即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地势不同，周围环境、景观不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。使得不可能出现相同房地产的大量供给。 123不完全替代 不完全竞争 非样品交易 ● |《房地产市场调查》 第一章 房地产房地产市场调查概论 1.1房地产概述（二）房地产的特征房地产概述房地产市场3.寿命长久1土地空间永存 房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。对土地只要给予适当保护，其生产力或利用价值一般不会丧失，土地能够被反复利用。2建筑物建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。 3相对有限目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。 ● |《房地产市场调查》 第一章 房地产房地产市场调查概论 1.1房地产概述（二）房地产的特征。 房地产概述房地产市场4.供给有限1土地有限 房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 2制约因素房地产具有供给有限特性，主要是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能