物业税及其在中国推行现实条件初探.docVIP

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物业税及其在中国推行现实条件初探

物业税及其在中国推行现实条件初探   摘 要:随着房价的不断上涨,物业税这一被认为是平衡房价的“利器”广为社会所关注。笔者根据当前中国的实际情况,并结合国外的相关实践,对于物业税在中国法下的外延、设置物业税这一税种在中国的特殊意义、以及物业税推行的现实条件是否成熟等问题来进行粗浅的探讨。   关键词:物业税;物业税的外延;设置物业税的意义;物业税推行的现实条件      正文:   国家税务总局相关负责人表示,目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。有分析人士指出,这一动态传递的信息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。   最近一段时期以来,随着房价的持续上涨,相应的投资屯房现象的普遍出现,而低收入阶层则买不起房这一社会问题的逐渐尖锐化,物业税被普遍认为是平衡贫富差距、抑制屯房炒房的一项“利器”,越来越得到更多人的关注。在此,笔者即根据当前中国的实际情况,并结合国外的相关实践,对于物业税在中国法下的外延、设置物业税这一税种在中国的特殊意义、以及物业税推行的现实条件是否成熟等问题来进行粗浅的探讨。      一、 物业税的定义及其国际实践      物业税的名词源于国外,特别是东南亚地区,物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况,有的国家只征收转让房地产的行为税,以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税,以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税,以所得额或收益额为计税依据。就我国而言,我们所说的物业税应该属于第二种情况。   物业税指的是财产税、地产税等不动产税,目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款,是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节,其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等;流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等;保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。   美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,又称不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%到100%不等)。为鼓励一般百姓购房,政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税。因此,美国的房地产税实际上是对第二处以上的房地产征收的,以房地产的评估价值为基础的。[1]   在香港,物业税是向全“香港土地及楼宇的业主所征收的税项”,物业税的计算办法是“将物业的评税净值依标准税率计算”,具体来说,“物业的评税值是根据为换取物业的使用权而付予业主的实际租金收入而厘定。包括在评税值内的酬有租金,为楼宇使用权而支付的许可证费用,整笔顶手费,支付业主的服务费及管理费。由住客支付的业主开支(如修理费)等等。物业的评税净值,是以评税值(扣除业主支付的差饷后),减去20%的修理及支出免税额后所得出的数目。” 可以看出,香港物业税的的税基是土地及建筑物的拥有人因其物业所得的租赁收入,实际上是对财产所得的课税,而不是对财产本身课税。[2]      二、 物业税在中国的外延      目前理论界对此并没有定论,有代表性的观点主要有三:一种观点认为,物业税是财税的一种。一般而言,物业主要指房产和大宗的不动产,在土地产权可以私人拥有的国家也应包括地产。在我国,企业和私人并不真正拥有土地产权,所应交纳的应该是地租,而不是地产税,因此,物业税就应当只是房产税或财产税。一种观点认为,物业税最好能涵盖所有的不动产,物业税设计时应扩大其适用范围。一则中央文件中明确指出对不动产开征物业税,而不动产除房产外,还有汽车、船只等。二则其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的开征,减少偷税、漏税发生。还有一种观点认为,物业税的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并,转化为房产保有阶段统一征收的物业税。即物业税=房产税+城市房地产税+土地增值税+土地出让金。[3]   我们认为,物业税包括哪些内容,原则上应由财产等不动产的价值及其增值等因素来确定。首先,财产等不动产价值是物业税的主要计税依据。既然物业税是对财产等不动产的征税,那么财产等不动产的价值即成为我们计征物业税的主要依据。作为商品价值的转化形式,财产等不动产的价格即成为我们计征物业税的直接依据。从会计学的观点看,物业税计征依据应该由组成财产等不动产的各项支出(成本)、生产税金和必要利润所构成。就某项房产而言,必须包括建造房产所耗费的原材料,人员工资,必要利润和生产税金。由于房产具有与其他物品不同的特点,它必须要有必要的土地支持,它不可能只是空中楼阁,因此,作为国有土地出让金支出,也必然成为房产的成本构成,在房产进入销售阶段,其价值的转化形式――价格

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