营改增对房地产企业的影响与应对.ppt

纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 * 特别提醒：增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。 （二）不允许抵扣的进项税额 1、用于集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务 2、非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务。 3、接受的旅客运输服务 * （三）扣税凭证开具不符合规定要求的不得抵扣 1、对不按规定开具的专用发票（包括项目填写不全，单位名称错误、未盖有发票专用章等等），不得作为税款的抵扣凭证； 2、对纳税人取得虚开代开的增值税专用发票，不得作为增值税合法的抵扣凭证抵扣进项税额。 * 3、扣税凭证不符合认证或稽核比对规定要求的不得抵扣。 目前，防伪税控认证系统发现涉嫌违规发票共分“无法认证”、“认证不符”、“密文有误”、“重复认证”和“纳税人识别号认证不符(指发票所列购货方纳税人识别号与申报认证企业的纳税人识别号不符)”五种。 * 4、扣税凭证不符合认证期限要求的不得抵扣。 增值税一般纳税人取得开具的增值税专用发票、应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。 * 5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，不得抵扣。 * 解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。 * （四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探 * 6、建筑设计、园林景观设计 7、创意策划、文印晒图 8、建筑图纸审核 9、研发费 10、技术咨询费 * 11、工程监理费 12、招标及招标代理费 13、购买软件 14、信息系统服务费 15、业务流程管理服务费 * 16、广告费及广告代理费 17、有形动产租赁费 18、会议展览费 （1）专门的会议公司、展览公司应开具增值税发票 （2）在酒店举办的会议费情况复杂： 福建、广东、深圳：宾馆、酒店等提供的会议服务暂不纳入营改增范围—按纳税人身份划分 江苏、北京：酒店宾馆等纳税人提供餐饮住宿劳务同时提供会议或展览服务，一并缴纳营业税，如其提供的会议或展览服务能够分开核算，单独开票的，就会议展览服务收入缴纳增值税。—按发生的具体业务划分 * 营改增对房地产企业的影响与应对 友情提示 上课时间请勿： --请将您手机改为“震动” 避免在课室里使用手机 --交谈其他事宜 --随意进出教室 请勿在室内吸烟 上课时间欢迎： --提问题和积极回答问题 --随时指出授课内容的不当之处 提纲 一、房地产业“营改增”政策设计 二、“营改增”对房地产业影响与税负变化分析 三、进项税额抵扣及增值税专用发票管理 四、房地产业“营改增”后涉税风险控制 五、房地产企业应对“营改增”建议 * 一、房地产业“营改增”政策设计 （一）税率问题： 因建筑业在国务院批准的“营改增”试点方案（财税[2011]110号）中规定税率为11%。房地产业很可能也适用11%的税率。 但不排除将来方案出来后税率为17%的可能，因17%则税负增加，或许会在11%~17%之间，再确定一个税率。 针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业地产），房地产公司取得的利润不同，差异很大，税率也可能分开规定。 * （二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响。 （三）对房地产业可能需要区分商业地产（可再次流通）和住宅地产（属于最终消费品），实行不同的征收方式。 财政部财科所建议：对于新建房地产，按照标准税率征收增值税；而对于房地产的租赁和再次销售，区分商业和住宅，实行一般计税方法与简易计税方法的可选择。 * 一般计税方法： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 简易计税方法： 应纳税额=销售额×征收率 一般纳税人原则上必须采用一般计税方法。如 采用简易计税方法，必须法定！ * （四）过渡期的政策衔接问题。 “老项目老办法，新项目新办法，对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘，应该按照老政策处理，继续交营业税。且新老项目必须要分开进行财务核算、分开管理。” * 问题关键是如何界定新老项目？ 房地产项目立项时间？ 预售合同签订时间？ 开票时间？ *