扬中市科技研发中的心可行性报告.docVIP

扬中市是镇江市下辖的一个县级城市，是江苏地区的有名的富庶之地。 扬中市东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需1.5小时，距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里，可与40多个国家的136个港口通航。全市由太平洲、中心沙、西沙岛、雷公咀四个江岛组成，总面积332平方公里，其中陆地面积228平方公里。下辖2个街道、4个镇和1个经济开发区，总人口33万。 一、开发单位 1、项目名称：河豚科技产业园 2、企业名称： 聚富置业镇江有限公司 3、法定地址： 4、企业性质：有限责任公司 5、经营范围：房地产开发 二、项目出资单位、法定代表人、法定地址 1、出资单位：聚富置业镇江有限公司 2、法定代表人： 3、法定地址： 三、承担可行性研究工作的单位 设计院 四、可行性研究报告编制的依据 扬中开发区总体规划 河豚科技产业园控制性规划 地块概念性规划方案 扬中市统计年鉴（2012年） 五、项目总投资、注册资本 项目总投资77350万元 开发商注册资本：万人民币 六、项目地理位置及现状 1、地理位置：环城东路（扬中大道）以东，港兴路以北，三八河路以西，北面临河。 2、项目现状：宗地由农田组成，东侧若干村屋，西邻城市景观大道扬中大道和扬中园博园，北侧一条自然河，自然景观丰富。 七、建设规模及内容 1、建设规模：项目地块总用地面积89亩，根据该地块控规及规划设计方案，容积率可达3.0，地面建筑面积约17.8万㎡。 2、规划目标： 以河豚产业为特色主题，同时兼顾地块与城市环境的融入，根据地块的综合品质，打造集产业研发、生活、配套为一体的综合产业园，创造公园化专属产业园区。 以建造最具扬中城市文化特点的产业基地为目标,引导扬中河豚特色产业提档升级，同时满足居住生活的舒适性、安全性和生态性的需求,为园区提供多样化、可选择、更符合需求的良好研发环境。 依靠科技进步,运用新材料、新产品、新技术，提高功能质量水平和安全性能,使园区具有较高的科技含量。 完善规划，合理组织绿化及交通体系,使整个园区具有良好的空间布局形态。吸收好的规划特点,创造有特色的、能满足研发、生活需要的环境功能。 总体规划：基于地块的特点和控规要求，提出“复合园区”设计概念，商住分离，将地块东西划成两部分，东侧地块为居住区，采用围合式的布局，通过中央景观和水系将环境营造蔓延至小区各处，打造社区内部和谐静逸的居住氛围。通过全封闭式物业管理，使社区成为更加安全、更加休闲的真正意义上的纯粹高尚居住社区。西侧地块规划为纯商业地块，科技研发所在地，紧邻城市景观大道，为了更好的与之呼应，拟打造一栋酒店式公寓和一栋办公楼，两栋楼底下三层为集中商业， 景观规划：倡导“健康、舒适、绿色、生态”的环境理念不强调绝对的人车分流，更多的是人与车的和谐共处，通过道路的深化设计，限制车的行驶速度，减少对人的过分干扰。其次，在强调人车和谐共处的同时，，减少业主步行距离，出入更加便利。三重门禁系统：门禁感应卡与私人密码识别户式可视对讲；管理自动化系统：水、电、煤气设备远程管理，实行一卡通、停车场管理系统等；安全自动化系统：出入口闭路电视监控、红外线周界报警、紧急求救报警系统等。 九、主要技术经济指标 本项目工程的主要技术经济参数： ○ 总建设用地：59333㎡ ○ 总建筑面积：178000㎡ ○ 总 投 资：77350万元 经计算，本项目工程的主要经济指标如下： ○ 平均单位成本：4345元/平方米 ○ 总 销售 收入：114050万元 ○ 销 售净 收入：101050万元 ○ 投 资 回报率：30.6% 一、扬中房地产投资环境分析 1、经济环境 ○ 居民生活相对富庶，20012年镇GDP为360.2亿元，人均GDP达10.63万元，全国中小城市百强第26位； ○ 三产所占比例为3.1:56.3:40.6，工业是扬中的主要经济支柱产业，第三产业的发展尚可，并保持持续增长的趋势； ○ 素有“江中明珠”之称，是连结苏南和苏北的重要交通枢纽城市； 2、人口环境 2012年岁末总人口33万人，其中城镇人口18.5万人。 3、政策环境 对城镇居民自建房的控制，使购买商品房成为镇乡居民改善居住条件的主要途径，为房地产业的发展带来契机。 4、市政规划 扬中大道为城市景观大道，地块位于扬中经济开发区，该区已全部完成“七通一平”的规划指标。 5、房地产开发与销售 上水名都（在售） 开发商 江苏上水置业有限公司 建筑类型 别墅、小高层 首次开盘 2012年4月7#-31#别墅 占地 5万平米 建筑风格 现代风格 目前销售 2013年4月开盘3-6# 总建面 8.7万平