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经济适用房建设过程中博弈分析 　　摘要：信息的不对称和博弈双方目标函数的不一致是诱使开发商机会主义行为的动机，同样也是诱使政府中的权力掌控者机会主义冲动的诱因，本文试图对此进行博弈分析，找到其发生的原因，使经济适用房制度能够真正的起到住房保障作用，从而抑制不断攀升的房价。 　　关键字：经济适用房 开发商 博弈 机会主义行为 　　 　　不断上涨的房地产价格尤其是住房价格，牵动着至中央政府，下到普通老百姓的心。为了抑制不断高涨的住房价格，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，从土地、金融、税收、住房供应等，全方位对房地产市场进行调控。然而房价依然上涨过快。据国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平，事实证明, 此前的房地产调控政策并没有达到预期效果。 　　在我国的房地产市场中，经济适用房是很重要的一个组成部分，其福利性的特点决定了其与一般商品房的开发和运作上有明显的不同。由于我国经济适用房建设囿于种种因素的制约没有能够发挥本应该发挥的作用，进而成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。那么，经济适用房不能正常供应出来的原因何在呢？ 　　 　　一、房地产市场的现状分析 　　 　　据统计：从2001年开始，我国的经济适用住房供给持续减少，从投资建设的面积来看，每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。2000年经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值为21.77%。从2001年开始,这一比重开始出现下降，并一路呈下滑趋势。到了2006年,该比重仅为6.37%（如表1）。再从投资额的规模来看，国家统计局颁布的“国房景气指数”表明：2007年1月到7月,全国完成商品住宅投资11550亿元，其中，经济适用住房投资366亿元。即，2007年1月到7月，经济适用住房投资规模占住宅投资比重为3.16%，如果以月平均值换算，2007年的经济适用住房投资规模占住宅投资比重也不过是3.17%。 　　 　　在以上的数据中，只是知道了经济适用房的开工面积，而由于开发商的机会主义行为，一些经济适用房的最终用途，并非用于低收入家庭的居住，有的是变相成为了实际上的商品房，面积超标，价格偏高，中低收入家庭无法承受，最终这些经济适用房也成了开“宝马”、“奔驰”或有权力人群的住房。本来经济适用房的比例在整个商品房开发市场中所在比例已经不高，再剔除不能真正用于住房保障作用的经济适用房，那么经济适用房占商品房开发的面积就更少了。“房屋”是每个家庭的需求，由于经济适用房没有起到应有的作用，那么商品房的潜在需求就很大，因此房价不断上涨就不足为奇了。 　　经济适用房的建设采用的方式一般为：地方政府给予一定的现金补贴以及在土地批租等方面的优惠政策给房地产开发商，由房地产开发商进行开发，按规定将经济适用房销售给符合规定的人群。于是，地方政府与开发商就形成了一种类似于委托――代理人的关系。 　　二、博弈模型的建立 　　由于信息不对称，开发商无法准确掌控政府的信息，即对开发商而言，地方政府究竟知道多少有关自己的信息是不可知的；另一方面，政府也难以掌控开放商的所有信息，因此，出现了信息的双向不对称。 　　开发商信息对地方政府的不完备诱致开发商的机会主义倾向――以变通的方式提供经济适用房，同样，地方政府信息对开发商的不完备也诱致政府的机会主义倾向。具体地说，开发商可以采取按地方政府的要求开发经济适用房,也可以采取变相措施来扩大自己利益的策略。由于信息不对称，地方政府难以准确了解开发商的行为，开发商知道政府难以准确了解自己的行为，即使自己采取了变通的策略，地方政府也可能不会发现而仍然给现金补贴或优惠政策，从而诱致开发商采取变通的机会主义策略，也就是开发商信息对地方政府的不完备诱致了开发商的机会主义倾向。 　　地方政府可以采取努力监督，防止开发商机会主义行为的策略，也可以采取不付出监督成本的偷懒策略，由于信息不对称，开发商也难以准确了解政府的策略，即使地方政府采取了偷懒的策略，开发商也可能以为地方政府采取的是努力监督的策略而相应采取按要求履行的策略，因此，地方政府就有冲动采取不付出监督成本的偷懒策略，即地方政府信息对开发商的不完备诱致政府的机会主义倾向。另一方面，房地产的发展和土地政策是地方获得财政收入的一个主要来源，地方政府从自身利益出发，甚至对房地产开发商变通提供经济适用房的行为采取默认的态度。不妨设和的利益矩阵如下(表1)： 　　 　　说明：利益矩阵中左边的字母表示矩阵左侧局中人的得益，右边的字母表示矩阵上方局中人的得益，即A、B、-P是开发商的得益，B、C为政府的得益，其中A、P、B、S均大于0，其中