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芬兰公有土地租赁制度特点与启示 　　[摘要]芬兰公有土地租赁制度具有立法完备、设定适宜的政策目标、实行年租金制度、租赁到期时对地上建筑物给予补偿和在公共部门内部实行内部地租等特点。文章认为，借鉴芬兰公有土地租赁制度的有益经验，我国国有土地有偿使用制度应在完善立法、合理设定国有土地有偿使用的政策目标、选择适宜的土地租赁形式、实行地上建筑物的补偿制度和加强对公共目的用地的成本管理等方面加以完善。 　　[关键词]芬兰；公有土地；租赁；启示 　　[中图分类号]F293.2 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002―736X(2009)11―0168―04 　　 　　在芬兰的许多地方，有信仰“土地社会所有”的传统，即土地作为一种特殊的不可替代的资源，必须首先服务于社会利益，私人土地所有者的利益是第二位的。这一观念促进了公有土地租赁制度的采用和实行。在芬兰，公有土地租赁制度主要在城市范围内实行，由市政当局制定和实施。在赫尔辛基等一些大城市，公有土地租赁制度运行良好且蓬勃发展，赫尔辛基地方政府拥有城市中68％的土地，市政当局在土地利用规划和城市土地政策方面也起关键作用。 　　 　　一、芬兰公有土地租赁制度的特点 　　 　　(一)有规范土地租赁的专门立法 　　1966年出台的租赁法案是芬兰规范土地租赁的专门立法，它可以调节土地出租中可能产生的各种矛盾和冲突，以充分保护出租人和承租人双方的权利。芬兰租赁法案的内容包括土地租金的确定、租赁期限、租赁合同的终止和续签以及违反合同时对出租人和承租人的法律措施等。例如，租赁法案规定了不同类型土地合同的期限，一般而言，住宅用地的租赁期为30至100年，带有建筑物的农地租赁期最多15年，对无建筑物的农业用地的租赁期最多10年，工业用地期限则可由合同双方协议确定。芬兰租赁法案还就土地租赁合同的终止和续签做出明确规定：当承租人不付租金、忽视土地维护、违背合同使用土地、没有在特定期间内开发土地时，出租人有权解除土地租赁合同。当政府出于公共利益而不得不中止租约时，可以与承租人协商转移土地权利或者采取强制性购买的方式(但在实践中，强制性收购土地是极为罕见的，通常是通过协商方式解决问题)。如果利用土地的可能性不存在时(如自然条件发生变化时)，承租人有权解除合同。当租约到期时，承租人可以续签土地合同。如果不续约，出租人必须给与承租人地上建筑物的补偿。土地继续用于住宅用途时土地承租人有权自动续约。相反，工业用地租赁合同则不能自动续约。此外，承租人有权转让合同，也可把使用权作为按揭贷款的抵押物。这些周详的法律规定为芬兰公有土地租赁制度的实施提供了完备的法律框架和实施的保障。 　　 　　(二)设定适宜的公有土地出租的政策目标 　　芬兰的地方政府因有相对完善的地方税收体系。且有来自上级政府的转移支付作为补充财源，因此，芬兰公有土地租赁制度的目标定位并非以筹集财政收入为首要目标，而是优先考虑促进土地开发利用和住宅建设以及收回土地价值增值的公共份额等公共政策目标，并且地方政府在土地合同中建立了严格的租赁条件以保证上述目标的达成。例如，为了达成促进土地开发利用的目标，市政当局在所有土地租赁合同中都含有建设条款。如果承租人没有按时完成土地开发，政府出租人可以取消合同并给予惩罚。实践中，地方政府严格执行这一条件，只有当承租人有正当合理的理由时才给与延期。对于芬兰公共土地租另外两个政策目标，即确保住宅消费的可承受性和回收土地价值增值，芬兰采取了特有的土地年租金的制度设计和定期调整制度，年租制减轻了住宅消费的筹集首付款的财务压力，租金的定期调整制度则有利于地方政府回收土地价值的增值。此外，市政当局还通过收取较低的租金以降低住宅开发成本，促进住宅消费。 　　 　　(三)实行年租金制度 　　芬兰公有土地出租实行年租制，即承租人按年支付土地租金。由于土地需求大于供给，土地出租方式和年租额的确定因土地位置和土地用途而有所差异，最佳地段的住宅用地和工商业用地须按市场价值收取地租。在芬兰首都赫尔辛基，对于最好地段的住宅用地，一般以公开拍卖方式出租，年租金设定在土地市场价值的4％，这种类型的土地在所有的住宅租赁土地中所占的比例不到1％；一般地段的住宅用地以协议方式出租，年租金设定在中等(moderale)土地价值的4％。中等(moderate)土地价值一般低于市场价值5％～10％；如果地块是用于建设补贴性(subsidized)住宅，市政府的协议年租金则通常定为土地评估价值的4％，一般低于市场价值20％。按市场地租收取的土地合同占全部租赁的40％左右，其中大部分是商业和工业用地，此类合同的年租金通常为土地市场价值的5％。可见，工商业用地的租金明显高于各类住宅用地。为社会提供公共服务或慈善活动的非赢利组织则只支付象