营改增对房地产行业影响及对策探析.docVIP

营改增对房地产行业影响及对策探析 　　摘要：2016年5月，“营改增”税制改革正式实施。房地产业作为我国经济发展的重要组成部分，在“营改增”中面临建设材料成本增加、人力成本不能进行进项抵扣、设备费用进项税抵扣增加等多重考验。本文根据这些新形势，作出了“营改增”使房地产经营成本面临新的考验、带来新的变化、提出新的要求等三个方面的思考；同时，提出了票款相符、转变理念、提升素质等对策建议，以期促进房地产业健康发展，实现房地产发展新境界。 　　关键词：“营改增”；房地产；税负；对策 　　一、“营改增”使房地产经营成本面临新的考验 　　当前，房地产业在“营改增”的浪潮中面临重重考验，尤其是经营成本方面的考验，主要体现在建设成本、人工成本、设备费用三个方面： 　　1.面临建设材料成本增加的考验。在“营改增”浪潮中，房地产业面临最大的考验是建设材料成本增加。房地产业在建设过程中需要各种建设材料，材料种类繁多，部分材料需求量较大，各材料来源方式不同，因而对于房地产业来说，建设材料发票管理复杂，导致增值税进项税额抵扣难度增加，部分材料面临无法抵扣等问题，使房地产业经营成本增加，房地产业面临严峻考验。 　　2.面临人力成本不能进行进项税抵扣的考验。在房地产企业中，人力成本主要包括取得成本、开发成本、使用成本、保险成本、离职成本等，其中这五类成本中又包含着具体的成本，比如取得成本包含着招募成本、选择成本、录用成本、安置成本，开发成本包含着上岗前教育成本、岗位培训成本、脱产培训成本。“营改增”的本意为降低企业税负，但是2016年5月1日“营改增”实施后，使房地产业面临人力成本不能进行进项抵扣的考验。 　　3.面临设备费用进项税抵扣增加的考验。房地产业的设备费用主要有五大部分组成，即设备原价、运杂费、运输保险费、采购费、设备保管费，其中运杂费又包含运输费、调车费、装卸费、包装捆扎费等。“营改增”实施后，以上五类设备费用将受到一定影响，使房地产业面临设备费用及相关抵扣增加的考验；同时，还使房地产业面临机械设备等固定资产增值税进项税额抵扣的考验。一旦设备租赁费用无法进行抵扣，意味着房地产业设备费用进项税抵扣将要增加。 　　二、“营改增”对房地产企业发展带来新的变化 　　在我国房地产业在面临“营改增”的重重考验下，必须转变思想观念，全方位、多层次适应新的形势，多角度、宽领域应对可能产生的新变化，有效激发房地产企业活力。 　　1.企业经营方式不同给税负带来新的变化。房地产业实行不同经营方式，“营改增”将会给房地产企业产生不同的影响，给税负带来新的变化。主要体现在以下六个方面：一是房地产现行业务，二是房地产今后的业务，三是自持业务，四是代理销售视同销售，五是由甲方提供的材料业务，六是土地房屋对外投资。因此，房地产企业要结合不同的经营方式，针对“营改增”给房地产企业带来不同的新的变化，制定行之有效的应对措施。 　　2.企业增值税进项发票带来新的变化。“营改增”实施后，对房地产业来说，带来最大的变化就是有12种发票即使正规也不能进行进项税额抵扣。例如：（1）票款不一致的发票；（2）“对开发票”；（3）开发票时，供应商没有开具销售清单；（4）房地产企业的开发产品。为此，“营改增”给企业增值税进项税发票的处理带来了很大的变化，必须引起房地产业的重视，并积极应对。 　　3.企业兼营行为和混合销售行为带来新的变化。自2016年5月1日始，“营改增”中取消了“混合经营”行为，导致房地产业兼营行为和混合销售行为发生较大变化，具体体现在：（1）兼营行为。新的细则规定，在纳税人兼营非应税项目的情况下，应对货物或应税劳务的销售额及非应税销售额分别核算，如果未分别核算，主管税务机关应对其进行核定。（2）混合销售行为。“营改增”后，“混合经营”概念消失。因此，“营改增”给房地产业的兼营行为和混合销售行为带来了新的变化。 　　三、“营改增”对房地产财务管理提出新的要求 　　从房地产财务管理的层面上看，“营改增”的重重考验使企业必须对财务管理提出新的要求，尤其在发票管理、采购销售管理、完税行为管理等方面。 　　1.对发票管理有新要求。发票管理是财务管理的原始环节之一。在“营改增”的新形势下，对房地产业的发票管理提出了新的要求：（1）对于可以抵扣的专用发票，应及时取得并妥善管理。有些较难获得的燃油费等增值税发票，可以以企业为单位统一购进充值卡等方式妥善处理。（2）对于房地产业专用发票，应加强其认证管理。对无法抵扣的增值税专用发票，房地产企业财务管理人员应熟悉可抵扣的专用发票，并加强认证管理。（3）对于增值税专用发票，应防范虚开，严加管理。少数房地产企业可能会虚开增值税发票，以此达到调节税金或不缴纳税金的目的。对于此种行为，房地产业更应加强防范、严加管理。