解析新会计准则中投资性房地产核算内涵.docVIP

解析新会计准则中投资性房地产核算内涵 　　[摘要]财政部会计准则委员会颁布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》,并于2007年1月1日起开始实施。我国新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念,并对投资性房地产的确认、计量和披露等问题进行了规范。本文对准则中涉及的投资性房地产的概念、类型特征,新准则与原行业会计核算办法的差异比较,投资性房地产对税收的影响,以及新准则投资性房地产会计核算的理论内涵与实践应用问题进行了解析。 　　[关键词]投资性房地产的特征;新旧会计准则比较;会计核算应用 　　 　　一、投资性房地产的概念及特征 　　 　　所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 　　投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入,是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益,也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法的规定,企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动,其取得的房地产租金收入或土地使用权转让收益应当缴纳营业税,如土地使用权转让增值额达到法定标准的,还需缴纳土地增值税。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中,持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。 　　 　　二、新准则与原行业会计核算办法的差异比较 　　 　　投资性房地产准则与《企业会计制度》有关规定相比,主要差异如下: 　　(一)要求单独核算和反映投资性房地产 　　原制度不要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。 　　(二)适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式 　　原则制度对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 　　首次执行投资性房地产准则时,应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类,凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权应当归为投资性房地产。 　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量.采用成本模式的,将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值。企业只有符合投资性房地产准则规定条件、存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,才允许采用公允价值模式计量。采用公允价值模式的,按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入账价值,公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。首次执行日后,应当按照投资性房地产准则的规定执行。 　　 　　三、投资性房地产对税收的影响 　　 　　随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。那么,怎样才能使其更加完善呢?我们想是否可以从以下几个方面入手: 　　1、 取消房产税的从租计征方式,全部变为从价计征。这可以达到以下几个目的:a:公平统一税负;b:避免由于混合应税行为发生时的比例计算、税收征管、稽查等操作性困难;c:利于出租型物业行业的公平、健康发展;d:对于属于免征房产税范围的房屋出租行为,可按租金收入反映的出租面积;根据房屋原值的对应比例计算应纳房产税额。 　　2、 随着我国加入 WTO,入世要求的国民待遇原则将成为与国际接轨必须解决的课题。由于内外两种房产税并存,税负不平等的矛盾日益突出。所以,必须统一内资企业与涉外企业的房产税税负,实行内外一套税法。 　　3、 考虑到房屋原值,由于各时期的物价指数递增变化,折旧程度不同,并剔除转让的土地成本因素。将房产税依照下述几项原则计征。 　　(1)依据会计帐簿记载的房屋原值为基数。 　　(2)将房屋原值中所含的土地转让成本按原值20%减除(划拨土地不减除)。 　　(3)依据投入使用年代的不同,设定物价指数调整系数,将原值调整为近似重置成本。