论新形势下房地产成本控制与管理.docVIP

论新形势下房地产成本控制与管理 　　【摘要】房地产企业要想获得比较高的经济收益，必须做好房地产经营项目的管理和控制工作，因为这是房地产企业最为主要的经营活动。随着国家对房地产开发实行比较严格的经济管控措施，房地产行业的市场环境也不断出现新的变化，企业面临着比较严峻的考验，在这种新的经济形势下，房地产企业必须思考采取什么样的措施提高其经济收益，一方面除了分析不断出现新变化的市场环境，做好市场资源的利用，及时调整经营策略；另一方面也要加强房地产成本的控制和管理工作，因为这直接会影响到企业的综合竞争优势，也决定了其经营目标能否得以实现。 　　【关键词】房地产项目；房地产企业；成本管理；成本控制 　　近些年，房地产企业面对着比较严峻的市场现状和比较严格的调控政策，这在一定程度上迫使一部分房地产企业不断的调整市场经营目标，创新经营策略，使企业管理和企业经营模式不断的走向成熟。房地产企业要想实现经济效益的可持续发展，必须采用比较科学有效的成本控制和成本管理措施，提高企业的核心竞争力，增强企业抵抗市场环境突变的能力。只有做好成本控制和成本管理的工作才能为企业的长久发展和可持续发展打好坚实的基础，才能把握市场机遇，较快的整合市场资源，实现企业成长和快速发展的目标。 　　1.房地产成本控制和成本管理的基本内容 　　1.1房地产成本控制的概念和基本原理 　　从学科角度讲，企业的成本控制是成本管理的一个基本分支，也是比较重要的组成部分。房地产企业的成本控制是指在项目设计、项目实施等一系列完整的过程之中，按照预先制定的目标成本、消耗定额和相关费用的支出计划，对项目整个过程中的资源进行有目的的指导、调节和合理控制，采取有效措施使实际的的耗费维持在一定的范围之内，使预期成本目标的实现有科学的依据和保证。 　　成本控制的基本原理就是在项目实施之前，要对项目整个过程可能出现的人力成本、资源耗费等成本内容进行科学的估算，从而确定出一个适用于项目整个过程的目标成本，然后在房地产项目实施的整个过程中，工作人员依据项目的实际进展情况，收集实际的数据，计算实际花费的经济成本，然后与目标成本相比较，确定出两者的偏差，如果偏差超出了容许的成本偏差范围，工作人员就采用一系列的方法和措施调整项目的实际成本，从而保证成本目标的实现。从这个过程我们可以看出成本管理和成本控制是一个动态的过程，并且采用科学的控制方法和管理程序。 　　1.2房地产成本管理的主要内容 　　房地产成本管理的主要目的是采用一系列科学有效的手段和措施尽可能的减小项目的成本和耗费，从而提高房地产经营项目的收入和效益，所以房地产成本管理必须对房地产项目实施过程中的所有经济成本和花费进行有效预测、科学决策、制定计划、成本核算、成本控制、偏差分析和相关的考核工作，房地产项目成本管理的整个过程也就分解为这几个联系密切、相互影响、相互促进的小的部分，从项目实施前、项目实施过程中、项目完成以后着几个角度形成一个全方位、全过程的成本控制体系。当然在这几个小的过程中有一套完整的计算过程，其计算依据是项目实施过程中的成本形成和资源耗费，但是无论在那个部分，都会采用定性分析和定量分析相结合的方法，使统计数据尽可能的接近实际情况，使计算方法尽可能的做到全面、合理、简便。 　　2.房地产成本控制的相关分析 　　2.1房地产成本控制的主要特点 　　房地产成本控制的特点主要体现在以下三个方面。 　　第一，房地产成本控制具有全面性的特点。房地产成本控制的整个过程贯穿在从项目实施到项目结束的整个的过程中，包含了项目设计、成本决策、项目的施工建设、运营管理等主要的环节；房地产项目成本控制中的成本包含了项目所有的成本，不仅仅是某一项成本和花费；成本控制要对所有的涉及合同签订和项目执行的付款进行控制和管理；成本控制同样也重视成本形成过程的控制，以便和项目的资金使用计划相符合。 　　第二，成本控制具有综合性的特点。成本控制有效性的发挥不能仅仅依靠一些成本控制措施，也要与质量控制目标、进度控制目标、工作效率等因素相结合起来，提高成本控制的有效性。同时项目成本控制与项目质量控制、项目进度控制、施工过程管理等具有同样重要的地位，在项目实施的过程中，某些问题的解决仅仅依靠成本控制是不能得到很好的解决的。 　　第三，成本控制具有微观性和动态性的特点。从时间角度讲，成本控制必须以成本形成的时间段为重点，从控制的措施角度讲，成本控制必须以每个分项工程为基础，逐步实施。另外，由于房地产项目的建设周期比较长，中间受到的不确定因素的影响比较多，成本管理必须根据实际情况采用动态控制的方式进行有效的调节。 　　2.2房地产成本控制的影响因素 　　从房地产项目本身的角度讲，房地产开发项目的实施过程是一个涵盖多种影响因素的系统性、综合性工程，