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论住宅小区物业公共管理权限 　　摘 要：住宅小区物业管理在过去几十年发展过程中逐渐形成了自己的行业规模，是房地产经济快速发展、居民生活水平提高的表现。但由于我国物业管理起步较晚、相关的法律制度不完善、物业管理公共管理权限不明等问题，引发了住宅小区各主体间的纠纷与矛盾，甚至引发严重的社会问题。本文由日前备受关注的小区火灾案件入手，在已有的物业管理理论研究基础上，结合国外公务理论和实际情况，提出对小区物业公共管理权限的见解，以完善我国物业管理体系建设。 　　关键词：住宅小区；物业管理公司；公共管理权 　　1 由一个案件说起：小区物业的管理困境 　　2015年10月28日，发生在宁波一处民宅的一场火灾令人痛心疾首。28日上午，宁波海曙文苑风荷小区内，一处民宅突发大火，一名母亲和儿子被防盗窗困在了火场。由于小区消防道路被私家车甚至小型货车占道，导致消防登高车无法驶入，只能停靠小区门口，消防员仅依靠消防梯为失火民宅破除防盗窗。半个多小时后，两人被消防员救出，送医后经抢救无效死亡。面对这场民宅火灾，消防队员极力救援，最终母子仍错失生机，令人痛心疾首，难以释怀。 　　事故过后，引发深思。私家车占道、防盗窗难破，是妨碍救援的主要诱因。我国《消防法》规定：“任何单位或个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”然而，现实情况是，消防车遭占道、抢行等现象时有发生，消防通道被社会车辆占据，导致消防通道被堵，极大影响了救援效率。人们不禁反问，小区公共道路遭堵为何得不到有效管理？管理权由谁来行使？ 　　在市场化的现代经济体系中，物业市场在中国孕育并发展，物业管理成为与社会主义市场经济体制相适应的一种新型房屋管理体制，其所涉及的范围之大影响到每个家庭。现如今论及城市小区公共事务治理与物业企业的管理服务是离不开的。作为一种面对社区的基础性公共管理体制，其在发展过程中必然或多或少出现矛盾和问题，譬如物业管理的性质、管理权限的依据、管理事务的边界等。这些问题不加以明确，小区物业公司管理困境将无法得到改善。 　　2 物业管理体制的运行现状 　　（一）住宅小区难于管理的问题突出 　　现代物业管理制度与建筑物区分所有有着密切关系，它是区分所有权产生以来人们为追求物业利用和管理优化、有序的结果。共有公共设施的存在使得业主对于这种“非竞争性”的公共产品负担着维护的义务，而如果缺少专业化、社会化的物业管理，业主难以建立起井然有序的共同的物业利用秩序。物业管理企业在这种情况下应运而生。在本质上，小区业主是物业管理的权利主体，而物业管理企业是业主的授权下进行物业管理的具体实施，代表业主的意志行使管理职能。在物业管理内容方面，国务院颁布的《物业管理条例》重点规范了住宅小区的物业管理活动。然而，物业管理在自身发展和处理小区事务的过程中也显露出了不少矛盾。小区物业管理的制度基础并不牢固，经常陷入业主与物业公司长期对抗困境。由于管理权限的模糊、管理方式的不科学，加之部分业主对公共资源的抢占行为，导致小区公共资源的利用秩序被破坏。目前，物业管理已逐渐市场化，政府更多采取一种不干涉的态度，交由市场机制对业主和物业管理公司的纠纷进行自我解决。业主方面并不对物业管理公司的管理和服务时常认同，也并不承认物业管理公司的公共管理权，认为其只是单纯的代管理者，无权对业主在公共领域的行为过多干涉。正如业主们肆意将私家车停放于小区主干道和消防通道，认为这是其享有物权的合理权利，因此对小区物业的车辆停放规定或劝阻视而不见。部分业主占用公共空间的行为长期得不到规范和制约，造成了恶性蔓延，加大了物业治理的难度。 　　（二）物业公共管理权缺失导致行为规制的无效 　　目前，政府对基层社区的管控和治理已逐渐发展为社区自治的模式。但是，我国在推动社区自治的发展进程中，社会自我治理力量并未形成有效行动机制，权利义务关系和管理权限并不明确。城市住宅小区这个系统内部的居民有着普遍的权利感，有时将自身权利无限放大，无视其与物业管理公司的管理契约，肆意侵害小区公共物业资源。这种权力介入机制的缺乏、物业管理权的虚化，是导致小区公共秩序混乱的重要原因。 　　3 物业公共管理权限的理论基础 　　（一）公共产品理论 　　美国著名经济学家保罗?萨缪尔森在其著作《公共支出的纯粹理论》中，给公共产品做了经典定义：“公共物品是指具有非竞争性和非排他性的物品。”明确提出“公共产品必须是由集体中所有成员均等消费的商品，如果集体中的任何一个成员可以得到一个单位，那么该集团中的每一个成员也必须可以得到一个单位。每一个成员对商品的消费不会造成其他成员消费的减少。”根据萨缪尔森的理论，社会产品可以分为纯公共产品、准公共产品和私人产品。在日常的现实生活中，准公