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论住宅物业管理中物业公司安全保障义务 　　摘 要:随着房地产业的兴起,物业服务行业迅速发展,物业管理中引起的大量纠纷常上升为诉讼,主要表现为业主认为物业公司未尽安全保障义务导致其人身、财产遭受损害而起诉物业公司。《物业管理条例》对物业安全保障义务未作明确规定,不利于保护业主的合法权益,同时也制约了物业服务行业的良性发展。本文通过对物业公司承担安全保障义务的内涵、性质及赔偿责任等法律问题进行探讨,寄希厘清物业服务中安全保障义务制度有所增益。 　　关键词:物业管理;安全保障义务;责任承担?? 　　一、物业公司安全保障义务的内涵与性质 　　(一)物业公司安全保障义务的内涵 　　安全保障义务也被称作安全注意义务,对其含义的界定,民法界尚有不同见解,最高人民法院司法解释中主要就经营者的安全保障义务作出了规定。[1]基本上公认的安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动中对他人引发一定危险的人,对此等危险应尽到合理的注意义务,并采取必要的措施除去或者防止该危险,在危险发生之后应采取救助等措施,以防止损害的进一步扩大的义务。[2] 　　目前,我国学者尚未对物业公司的安全保障义务下一个明确的定义。结合学者们的见解,本文认为,物业公司的安全保障义务可定义为:根据法律规定或合同约定,物业公司及其工作人员有义务保护小区业主人身、财产安全,若物业公司违反上述义务造成业主人身、财产损失的,应当承担相应的损害赔偿责任。根据这一定义,其前提是法律规定和合同约定,即把物业公司承担安全保障义务的基础限定在法律规定和合同约定范围内,由此看出,物业公司并不是对业主的所有人身、财产安全负有安全保障义务。因此,在物业管理法律关系中,物业公司与业主之间的关系是第一性法律关系,双方的权利义务也是这一法律关系中权利义务的主体。 　　(二)物业公司安全保障义务的依据与性质 　　物业公司安全保障义务的产生,以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为,物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同,属于我国合同分类中的委托合同,物业公司按照合同约定的权限和范围提供服务,同时向业主收取物业费。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出,物业公司有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务,该义务仅被限于特定的地域范围――物业小区公共区域之内。 　　综上可知,物业管理企业安保义务来源主要有两方面:一是法律直接规定,如前述的《物业管理条例》第2条、第36条。第二是合同约定的义务,业主与物业公司在物业服务合同中进行具体约定的,根据小区的实际情况与物业公司明确约定物业管理服务的具体标准和要求,如物业公司与业主约定承担保障业主人身、财产的安全的合同。因此,在责任性质上,安全保障义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。需要强调的是,法定义务与约定义务的效力是有区别的。法定的安全保障义务是法律法规对物业公司履行安全保障义务的最低要求,当事人不得用约定排除这个义务,约定义务是当事人对安全保障义务的具体化,根据契约自由原则,业主与物业公司可以就安全保障服务达成协议,在法定义务的基础上提出更高标准。[3] 　　二、物业公司安全保障义务的内容与责任 　　(一)物业公司安全保障义务的主要内容 　　根据日常纠纷类型,笔者归纳出物业服务安全保障义务的内容主要包括两类型:防止特定的人遭受义务人侵害的安全保障义务和防止特定的人遭受第三人侵害的安全保障义务。前者是指从事物业服务的企业、人员负有不因为自己的行为而直接使得其服务区域内业主的人身或财产受到侵害的义务,根据法律规定、行业标准以及合同约定,确保小区内公共设施的安全性能。如物业公司对小区内对具有危险性的公共设施进行警示、说明;对可能存在危险的健身设施、树木、水面等采取防护措施;在高层建筑物中,人可能会摔下的地方要按标准设置防护拦;在使用电梯的高层建筑中,必须定期进行检测检修;法律要求有关建筑必须符合消防安全规定等。而后者是指从事物业服务的企业、人员负有因自己的不作为而使业主的人身或财产遭受自己之外的第三人侵害的义务,妥善配备人力、物力,防范外部因素对业主人身、财产的侵害,如在小区配备安保人员,在公共部位安装监控设备、报警装置;对小区内的危险性活动以口头提醒、劝阻、警告等方式进行提示。