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北京市二手房市场分析-区域经济学专业论文
山西财经大学
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日期: 年 月 日 日期: 年 月 日
北京市二手房市场研究
北京市二手房市场研究
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1 绪论
1.1 选题依据
住房产业是我国经济支柱产业,住房市场的蓬勃发展间接地促进钢铁产业、中介服务市 场、家装行业等相关产业的快速发展。二手房市场是房地产市场的重要组成部分,同时是房 地产市场的交易主体,二手房市场的发展成熟是房地产住宅市场发展的必然结果。因此,分 析二手房市场,有助于我们认清房地产市场的发展状况和未来的发展方向,按照市场需求理 性的发展二手房市场,对进一步完善住房制度改革具有重要的现实意义。
由于住房市场的特性,使住房市场成为结构型市场,因此研究二手房市场,清楚二手房 市场和新房市场之间的区别与联系,才能准确的把握二手房市场的现状,分析影响二手房市 场的因素对市场上存在的问题提出合理的对策和建议。
北京作为我国的政治中心,成为房地产市场中的一线城市,具有显著的代表性,且北京 市相关的房地产政策实施较早成为全国房地产市场的领头羊,为全国过性政策的推广鞍前马 后,立下了汗马功劳。同时北京市二手房市场在全国范围内起步较早,且市场比其他城市较 成熟,数据全面且可信度高。所以笔者选择北京市二手房市场作为本论文研究对象。
1.2 文献综述
(一)国内住宅需求研究成果 成思危教授在《中国城镇住房制度改革》中,选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和
人均 GDP 的数据,采用回归拟合的办法,得出中国人均住宅需求面积的经验公式; 陆杰峰, 阮连法用消费者行为学理论对住宅消费行为进行研究,主要是侧重于对购房者微观个体进行 需求动机、需求类型、需求评价三个方面。
(二)台湾、香港学者的研究成果 陈淑美、张金鹦主要研究成果是核心家庭结构出现对住宅需求产生重要影响,该理论的
中心思想是一个新的家庭的组建,必然会产生购房需求,随着人口的增加,对住房的需求还 会产生变化,从而带动住房市场的蓬勃发展;林素蓄教授运用住宅需求价格弹性对香港市场 做了全面的分析,住宅需求价格弹性是指衡量住宅的需求量对它本身价格变化的反应程度的
指标,用需求量变动百分比除以价格变动百分比来计算,当住房的价格上涨 1%,销售量下
降 1.5%,此种产品的弹性即为 1.5,住宅需求弹性有 5 种情况:大于 1、小于 1、等于 1 、 等于零和无穷大 ,分别表示住宅的需求量变化大于、小于 、等于其价格的变化,或者不论 住宅价格如何变化需求量也不变化 ,或者价格的微小变化会引起需求量无穷大的变化;香港 的谢程贤博士提出住宅需求总量模型为“d 一 h(r,y).n,其中,d 为住宅需求总量,h(r, y)为平均每人的住宅需求函数,r 为租金,y 为国内生产总值,n 为人口数量,该模型主要解 释了一区域内住宅需求总量取决于人均需求函数和人口数量两大因素,其中人均需求函数又 由租金和国内生产总值决定,住宅需求总量与国内生产总值同方向变化,与租金反方向变化。
①
刘骇嘉、胡志华等在《房屋需求研究》一书中分析了从私人楼宇的需求和公共房屋的需
求两方面研究香港房屋需求市场,并且分析了人口增长、紧急事故、清拆重建等因素对具体 需求的影响,主要理论贡献有人口数量越多则房屋的需求就越大,清拆重建的力度越大被则 清拆重建影响的人们对房屋的需求就越紧迫。
(三
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