论国有企业房地产开发成本控制与管理.docVIP

论国有企业房地产开发成本控制与管理 　　摘要：房地产企业是经济危机中容易受到冲击的行业，对国有企业房地产开发来说，及时提高对相关危机的防范，在激烈竞争的市场中不断追求质量和效率，对于房地产开发受益匪浅。本文首先对房地产开发成本的相关因素如土地成本、建筑安装等进行了分析，然后从前期成本控制和建设阶段成本控制两方面阐述了国有企业房地产开发的成本控制与管理，前期成本控制包括决策中的投资估算审查与项目评价、着重项目规划设计环节的成本控制、招投标的成本控制；建设阶段成本控制包括工程计量及变更的严格控制、施工期间的成本控制等。 　　关键词：国有企业 房地产开发 成本控制 成本管理 　　一、房地产开发成本的相关因素分析 　　房地产开发成本根据内容可以分为土地成本、前期工程费、建筑安装成本、公共配套设施费、期间费用、销售费用、营业税及附加等七大类，房地产开发成本的影响因素很多，本文对土地成本、建筑安装成本、期间费用主要因素进行分析。首先是土地开发成本，其高低主要在投资项目商品的总面积占比上来体现。投资项目中，因为拆迁户安置的要求和规划容积率的需要，一些房屋产品作为不计容计率建筑面积，不能当作商品销售，而是给社会无偿提供。拆迁安置房屋不能获得经济效益，所以投资项目的总商品产出率一定小于100%，其对房地产开发成本有重要影响。其次是建筑安装成本。建筑安装成本在总成本中的比例一般为40%到60%，由于新材料、新工艺的设计，设备的选型、材料的选择、材料价格的确定和工程量的增加减少等会对单位建造成本产生较大影响，因此国有企业应该在保证质量的基础上，准确测算目标成本，选择与项目位定一致设备和材料品牌，以控制成本。最后是期间费用。由于房地产开发具有投入量大、周期长的特点，因此资金占用对成本有一定影响。直观上讲，是利息的支出，开发中因为资金占用大，仅仅靠企业的资金不能满足资金需求，因此要从银行大量贷款，使得利息支出在成本中占一定比例，因此会对房地产开发成本产生影响。 　　二、前期成本控制 　　（一）决策中的投资估算审查与项目评价 　　国有企业房地产开发中项目的决策是选择行动方案的整体过程，是投资行动的准则，因此要对投资估算进行严格审查并进行项目评价，以保证成本控制的效果。投资估算是房地产项目决策中的重要依据，在房地产开发过程中，开发项目的投资估算决定着项目是否开发或土地获取。投资估算必须保证一定的准确性，倘若误差较大，将会致使决策失误。因此需要对项目决策中的投资估算进行专业严格的审查。首先，要对投资估算编制的真实性进行审查，审查投资估算方法的适用性、科学性和数据资料的准确性、时效性。其次，要对投资估算的规定及编制内容的一致性等进行审查，审查工程内容、费用项目等的投资估算是否和实际情况相符，是否考虑全面。另外，成本控制的一个重要方面是项目的评价，即对建设方案进行财务评价、社会评价、国民经济评价和风险分析等，从而判定项目的可行性及抗风险能力。财务评价指的是从国有企业的角度出发，按照国家目前的价格体系和财税制度，对项目的费用投入和产出效益等进行分析，从而评价项目的财务可行性；国民经济评价指的是从国家角度出发，通过影子价格等评价参数来考察房地产开发行为的宏观可行性。只有财务评价与国民经济评价都通过的项目，才能予以开发。 　　（二）着重项目规划设计环节的成本控制 　　项目规划设计阶段的成本控制是房地产开发成本管理的重点。首先，应该对设计阶段的成本管理目标进行划分，设计单位按照房地产商提供的设计合同和设计委托书的要求，在委托设计限额内进行设计概算。其次，应该对房地产规划设计阶段进行成本控制，可以通过设计优化、设计招标、设计概算、限额设计和施工图预算等的审查和编制等方法来减少房地产开发中的实际支出和建筑工程安装费，从而达到预期的经济目标，实现成本控制和管理。在规划设计阶段，应该尽可能做好优化设计，例如对层高的控制中，在按规范设计的前提下，如果层高降低十厘米，成本能节约1.1%左右，因此可以适当的进行大进深户型的采用，从而提供容积率，使得建筑面积效果增加。另外，对于地貌地形起伏大的情况，应该合理利用、因地制宜，以减少成本。 　　（三）招投标的成本控制 　　国有企业房地产开发商利用招标来发包工程任务，能够选择合适的承包商来进行施工，在此过程中的成本控制主要在标底的审查中。应该对标底价格的审查进行重视，确保价格的科学、严谨和准确，不然标底价格无法实现控制投资的目标。标底价格的审查目的是对标底价格编制的准确性、真实性进行检查。首先，应该对标底的计价内容进行审查，包括招投标文件中要求的计价方法、承包范围及其他规范等。其次，要求标底价格的组成，包括工程量清单及其单价、间接费、直接费、文件规定的税金、取费和管理费用，以及主要设备和材料的用量等进行审查。最后，要对