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论行政机构在建筑物区分所有权人组织中作用 　　[摘要]建筑物区分所有权人组织是区分所有建筑物的管理机构。在我国，区分所有建筑物、建筑物区分所有权人组织是我国《物权法》中提出的新生事物，建筑物区分所有权人对自己的权利义务不甚了解，对于区分所有建筑物的自治管理更是陌生。建筑物区分所有权人组织建设方面需要国家的大力支持。行政机构在支持、指导和监督建筑物区分所有权人组织建设方面具有不可或缺的重要作用。 　　[关键词]建筑物区分所有权人；建筑物区分所有权人组织；行政机构 　　[中图分类号]D923　[文献标识码]A　[文章编号]1002－7408(2007)07－0081－03 　　 　　建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部分，各人就专有部分享有单独所有权。就该建筑物及其附属物的共同部分，推定由各所有人共有。建筑物区分所有权人由于相邻关系和共有关系的存在，为维持和谐生活秩序，必须对区分所有建筑物进行共同管理。为实现这一目的，通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织对建筑物及其附属设施进行管理。 　　在我国，民事法律尚未对建筑物区分所有权的基本法律概念和基本法律关系作出界定。区分所有建筑物、建筑物区分所有权人组织是新生事物，建筑物区分所有权人对自己的权利义务不甚了解，对于区分所有建筑物的自治管理更是陌生。建筑物区分所有权人组织建设方面需要国家的大力支持。行政机构在支持、指导和监督建筑物区分所有权人组织建设方面具有不可或缺的重要作用。 　　 　　一、行政机构对建筑物区分所有权人组织的指导监督职能 　　 　　在物权法尚处于起草阶段，而区分所有建筑物社区管理又面临诸多问题，急需法律规制的背景下，国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》。该条例是目前我国规范区分所有建筑物管理，规范建筑物区分所有权人组织制度的最高位阶的法规。 《物业管理条例》系行政法规，规定了国家行政部门在区分所有建筑物社区管理方面的职责：国务院建设行政主管部门负责全国区分所有建筑物社区管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内区分所有建筑物社区管理活动的监督管理工作。此外，公安、财政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《物业管理条例》的这些规定，突出的反映了国家行政部门对区分所有建筑物社区的管理方面重要的指导、支持、监督、管理作用。 　　 　　(一)制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规 　　行政机构制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规，将《物业管理条例》的规定进一步具体和细化，为指导建筑物区分所有权人组织建设，规范物业管理企业的行为，保护建筑物区分所有权人利益初步提供了具有操作性的法律依据。 　　行政机构制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规。分为国家和地方两个层面，国务院建设行政主管部门负责制定与《物业管理条例》配套的部门规章和规范性文件，涉及对从事区分所有建筑物管理活动企业的资质管理，物业管理企业物业服务收费管理，共有部分专项维修资金的收取、使用和管理等。县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门则结合本地特点制定当地的配套法规和实施细则。各省市也纷纷出台具体实施《物业管理条例》及其配套办法的规范性文件。 　　 　　(二)指导和监督建筑物区分所有权人组织的工作 　　区分所有建筑物社区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门具体负责对区分所有建筑物社区管理的指导和监督，这主要包括两个方面，一是指导和监督建筑物区分所权人组织的筹备和设立，二是在建筑物区分所有权人组织成立后，指导和监督其工作。 　　在指导和监督建筑物区分所权人组织筹备和设立方面，区、县人民政府房地产行政主管部门负责指导建筑物区分所有权人代表，开发商组成建筑物区分所有权人组织筹备组进行建筑物区分所有权人组织筹备工作；指导建筑物区分所有权人组织筹备组组织建筑物区分所有权人召开首次建筑物区分所有权人会议，并选举产生建筑物区分所有权人组织执行机构，建立健全建筑物区分所有权人组织的组织机构；建筑物区分所有权人组织执行机构选举产生后，对建筑物区分所有权人组织的成立情况、建筑物区分所有权人组织议事规则、管理规约及执行机构成员名单等材料进行备案，以便对建筑物区分所有权人组织的工作进行监督。 　　在指导和监督建筑物区分所有权人组织工作方面，区、县人民政府房地产行政主管部门在发生应当召建筑物区分所有权人临时会议的情况时，责令不履行组织召开会议职责的建筑物区分所有权人组织执行机构限期召开建筑物区分所有权人临时会议；建筑物区分所有权人组织执行机构任期届满，未召开建筑物区分所有权人会议进行执行机构的换届选举，指派工作人员指导其换届工作；建筑物区分所有权人组织因故解散，指导监督建筑物区分所有权人组