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试分析房价理论中马克思地租理论创新和应用 　　摘 要：马克思地租理论除了其主要的研究方向之外，更包含了关于商品经济和市场经济条件下地租的普遍性和一般性的原理，对我国城市房产定价也具有一定的指导意义。本文通过对马克思地租理论对地租和地价的叙述，分析了房价理论和马克思地租理论的内在联系，希望更好地理解房价理论，优化土地资源配置，实现对房价的合理调控。 　　关键词：地租理论；房产市场；房价理论；商品价格 　　近年以来，房地产在我国经济中占有的比例逐步加大。仅在08年和14年受宏观经济的影响有所回落，房价可以说是一路高歌猛进。但是，这样高涨背景下的居民收入增长比例却与房价相去甚远。这是因为房价的制定与太多人的利益相关，需要考虑的因素比较多。而当引入马克思地租理论并进行适当的开拓改进之后，可以简化影响房价变动的因素，因此我们可以更加直观的分析和了解房价理论。 　　一、房价理论与马克思地租理论的概述 　　（一）房价理论的概述 　　房地产价格作为一个很复杂的经济学概念，是土地价格和房屋建筑价格的统一价值体现。因此其具有一般商品的形成特点，但又不完全是劳动产品。同时，作为一种自然资源体现其价值，其所具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化；但在现代社会又通过劳动加工使土地具有了与一般商品相同性质的劳动价值，从这个特定的视角来理解，土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量大小是由投入的劳动量来决定的。所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及投入劳动力价值所构成的价值的统一，也可以说成是地价和建筑成本价值的统一，所以房地产价格是一种综合性特殊价值的货币表现。 　　（二）马克思地租理论的概述 　　马克思主张将地租理解为一种剩余价值的差额，该差额是由土地使用者向土地所有者借取土地使用权而缴纳的超过平均利润的那部分租金。由于地租产生条件和原因的不同，可以将地租分为三类，即级差地租、绝对地租和垄断地租。 　　地租作为土地所有者出让土地使用权给土地使用者来获取的报酬。但由于出发点的不同，又可以将地租分类为契约地租和经济地租。经济地租又冠以理论地租的称呼，是指人们通过利用土地所获得的超额利润。而在本文中，则是分析经济地租为主。 　　二、房价理论中马克思地租理论的创新和应用 　　（一）马克思地租理论的创新 　　马克思阐述了不同等级土地生存没有差别的同种商品时的价格决定理论的问题。但是理论仍然存在一定的不完整，对于存在级差的土地上生产出的同种商品若存在差异时，价格该如何决定的难题似乎仍未得到解决。例如，在高等级地和低等级地上同时生产菜籽，而菜籽是用来榨取菜油，若高等级地的菜籽出油率比低等级地的出油率要高，即存在级差的土地农产品存在差价，那么该如何决定该高等级地的菜籽价格。这个问题也正是房价理论中正要考虑的同类问题。为此，将“满足度”这个概念引入到价格决定理论之中，在特定的条件之下，建立不同等级地生产商品的“满足度”存在不同时的价格决定理论。由于消费者购买商品是用来满足需求，就像菜籽是用来满足消费者榨取菜油的需求，如果出油量为零，显示是无法满足消费者榨取菜油的需求。我们假定商品X对消费者需求的满足度为M，则有M=M（X1，X2，…）。 　　在不受其他因素影响的情况下，消费者的满足度越大，消费者所愿意付出的价格也就越大。则有：P1/P2=M1/M2 　　而在原马克思地租理论之中，不同等级土地出产的商品之间若没有差异，则商品价格等于该低等级地生产单位商品的成本。那么则存在公式：P=C0（P为商品价格，C0低等级地出产单位商品的成本）。 　　低等级地给消费者的满足度为M0，价格为P0。则有：P/P0=M/M0（1） 　　而根据马克思地租理论中的价格决定理论则可以存在该低等级住房的价格与该低等级住房的单位生产成本相等，将会存在P0=C0，综上所述则有：P=（M/M0）C0（2） 　　上述公式表示在完全竞争市场的长期竞争均衡条件下，不同等级的土地上生产出的同种商品若存在差异时的价格决定因素。也表明了，在上述特定条件之下，商品价格与该商品带给消费者的满足度M成正比，与低等级地生存的产品带给消费者的满足度M0成反比，与低等级地的产品成本C0成正比。 　　（二）房价理论中马克思地租理论的应用 　　由于之前对于满足度的定义为“商品满足消费者需求的程度”，所以将住房的满足度的理解为“住房满足消费住房需求的程度”。而影响住房满足度的因素有很多，大致上可以分为内因和外因。内因包含了住房格局、面积、采光、装修等方面是否符合主人的需求。外因则是住房所处的位置是否具备完善的基础设施、是否交通便利等方面。 　　由于市场的定价也会遵循住房对消费者满足度的高低来确定。一般来说，对消费者满足度越高价格也就越高；反之，则价格就越低。若假定价