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试论小区车位车库所有权归属 　　摘要：随着城市经济的发展，我国城市建设用地出现供应紧张趋势。居民小区作为城市中最常见的住房模式，用地集约化程度较高，可利用空间比较狭小，因此私家车的停放成为一个热点问题，地下车库和停车位的建设越来越受到社会关注。 由于我国《物权法》等相关法律法规的内容不够完善，对地下车库、停车位仅做出了原则性的规定，导致商品房业主与房地产开发商之间纠纷不断。本文对小区车位、车库的所有权归属的几种说法进行了探讨，并针对《物权法》对小区内车位、车库权属规定问题进行研究，提出了相关意见。 　　关键词：小区；车位；车库；所有权归属；物权法 　　引言 　　随着经济水平的不断提高，我国城市汽车的保有量每年呈递增之势，伴随汽车数量的增加，但住宅小区车位、车库数量的增长却与之不相适应，住宅小区的车位、车库日益成为一种稀缺资源，随之产生的有关小区停车位权属的纠纷日益增多。虽然我国《物权法》第74条明确了住宅小区停车位“约定归属为主，业主共有为辅”的原则，很大程度上解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区停车位上存在的矛盾，然而在车位、车库应当首先满足业主的需要中业主的优先权如何体现，约定不明时所有权的归属以及开发商在小区公共场地建造的机械停车位的所有权归属三个方面仍然存在缺漏，由于相关条文粗糙，可操作性不强，仍然给司法实践留下了诸多难题。因此，加强小区车位、车库的所有权归属的研究具有十分重要的意义。 　　1小区车位、车库的所有权归属争议 　　小区车位、车库是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的场所，既包括属于开放式空间的车位，又包括具有封闭空间的车库等。关于小区车位（车库）的所有?喙槭舻恼?论颇多，观点纷呈，在物权法审议的过程中也几经修改，主要存在以下几种观点： 　　1.1从物说 　　此说认为小区车位、车库是小区房屋的从物，在买卖合同没有特别约定的情况下，小区车位、车库应当依附房屋一并出售、转移，购买商品房的同时也得到了车位、车库。但是车位、车库的使用价值是独立的，其主要功能是小车停放，即使脱离了小区高层建筑物，其停车的功能并不会改变，这与民法上从物脱离主物即失去效用的原理是不符的，故车位、车库与小区房屋在物物关系上并不是主从关系。如果将车库、车位定位为建筑物的从物，依据主物转移，从物随之转移的原理，业主在取得房屋的所有权时即取得车位、车库所有权，但实际上，大部分的小区车位、车库是单独销售的，很多车位、车库在规划时是单列的，其面积也未计入小区房屋的面积分摊内，而且，很多地下车位、车库的兴建开发商投入了高额成本，故认定小区车位、车库是从物归属业主所有，有失公平。 　　1.2独立客体说 　　有学者认为小区车位、车库并不是从物，而是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体。因此不能遵循“从物随主物一并转移”的法则。按照“谁投资，谁受益”原则，停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造而成的，开发商应当享有最初的所有权。此学说也存在缺陷：一是此种观点强调车位、车库的独立性而忽视了车位、车库与住房之间的密切联系，车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值；二是此种观点只分析了车库的独立性，就不区分车位、车库而认为其都具有独立性，而事实上这两种是不同的，地面的车位往往是开放性的，而且大多占用的是公共场地，并不具备独立性特征。 　　1.3面积分摊说 　　该说认为应当根据成本和面积“分摊”情况来判定产权归业主还是开发商。如果房屋在销售时，开发商将停车位、车库成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，车位就应当归业主，如果没有，就归开发商所有。此学说在一定程度上解决了直接规定开发商所有或者业主所有所存在的弊端，也解决了在规定车位、车库归业主共有的情形下无车业主必须分摊购买车位、车库成本的不公平问题。但此学说也存在弊端：对于车位（车库）的成本是否已经计入建造成本并分摊于各个业主的问题涉及有关建筑的专业问题，一般业主并不具备此相关知识，况且在信息严重不对称的情形下，如果让开发商承担举证成本是否已经分摊到建筑成本或房屋面积很可能成为开发商的工具，即使开发商的证明不真实，其他组织也很难查清。 　　1.4约定说 　　该说法认为对车位、车库的归属应当由当事人根据意思自治原则自行约定，没有约定或约定不明时，则由全体业主共同所有。其理由主要有：其一，从实践经验来看，大多数业主通过合同的约定取得了车位、车库的所有权或使用权，说明行之有效；其二，车位、车库与道路、电梯等共有财产不同，确定为业主共有共用实践中很难操作；其三，开发商制定的商品房销售价格与是否把车位、车库的建筑成本摊入小区总成本没有必然联系，且实际上难以证明建筑成本中是否已包含可车位、车库的建造成本；其