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试论我国不动产预告登记制度 　　[摘要]2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》首次确立了不动产预告登记制度，这对于保护不动产交易安全、减少交易风险、稳定社会秩序具有重要意义。但这一制度还有许多细节问题有待于法律的明确规定和在实践中不断改进和修正。根椐预告登记制度的涵义、适用范围、效力等问题，提出建立并完善我国预告登记制度的建议。 　　[关键词]预告登记；物权法：完善 　　[中图分类号]D923 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372(2009)01-0117-04 　　 　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)并于2007年10月1日起施行。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出规定。预告登记制度的确立对于规范我国的不动产市场，特别是房地产市场具有深刻的意义。但我们也要清楚地认识到预告登记制度是我国刚引进的一项法律制度，引进这一制度还需要解决很多细节性的问题，有待于法律的明确规定和在实践探索中不断加以改进和修正。本文通过对照其他国家和地区的立法并结合我国实际情况，试图对预告登记制度的涵义、适用范围、效力等问题进行阐述，并提出建立并完善我国预告登记制度的点滴建议。 　　 　　一、预告登记的涵义 　　　不动产物权变动的登记，在以登记为生效件的国家，非经登记不发生物权变动的效力，为保障不具备登记条件的请求权日后能够如约发生物权变动，需要设计相关的制度防范未进行物权变动登记之前所生的危险；在以登记为对抗要件的国家，在物权变动登记之前，也需要防范因其不具备对抗性而产生的风险。因此，德国中世纪时的民法创立了预告登记制度，奥地利民法典、德国民法典率先采纳，瑞士民法典、日本民法典以及我国台湾地区民法典等相继采纳。 　　预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还不具备时，为了将来财产变动能够顺利进行，而就相关权利的请求权进行的登记。预告登记属于不动产登记的范畴，记载于不动产记簿中，具有登记的公示力。其旨在保全不动产物权变动的债权请求权，同时它也是一种担保手段。在登记要件主义的物权变动模式下，不动产物权变动因进行本登记而发生，在进行本登记之前，可能不动产物权变动的原因已经存在，但登记条件缺乏或尚未成就，此时当事人虽拥有债权请求权，其物权变动仍然存在落空的风险，因此，权利人可将该债权请求权记载于登记簿中，以限制物权人的处分行为。 　　预告登记的实质作用在于限制实现登记的权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益赋予预告登记的请求权以物权请求权。预告登记有以下效力：第一，保全效力。即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。第二，保全顺位的效力。预告登记的效力不仅具有保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的性质。第三，破产保护效力。预告登记请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人以保证请求权人取得物权，而且还可以在不动产物权人临于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或履行条件并未具备时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。 　　 　　二、我国确立预告登记制度的意义 　　 　　我国正处于市场经济高速发展的时期，商业交易频繁，但我们不得不承认经济制度发展尚不健全，市场主体也缺乏足够的信用。人们往往过于追求自身利益，而忽视社会责任，造成了对他人利益的忽视与损害。现今在商品房预售领域的一房数卖现象，即是这一情况的真实反映。在商品房预售中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权，在卖方一物二卖甚至数卖时，只能要求卖方承担违约责任，极不公平。可以说这一问题是需要各国物权法积极直面和应对的。 　　在我国的原有法律中，一物二卖的问题通常是通过追究不动产权利人的违约责任来解决的。我国《民法通则》第106条第1款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第11