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透视我国高房价一般均衡分析视角 　　自1998年住房改革以来,我国房价一直以超过两位数的速度上升,远高于同期的经济增长率,而且目前房价还在持续高速上涨。以2009年为例,根据国家发展改革委公布的“2009年12月份70个大中城市房屋销售价格指数”显示:我国70个大中城市12月份房屋销售价格指数同比上涨7.8%,其中,北京、天津、上海和重庆四个直辖市的指数同比分别上涨9.2%、8.7%、7.4%和6.3%。??①至2009年底,北京和上海等一些城市平均房价甚至超过每平米2万元,而很多二线城市,如南京和厦门等城市的房价平均也接近或超过每平米1万元。居高不下持续高涨的住房价格对我国宏观经济有什么影响?我国的高房价未来的走势如何?政府将如何面对居高不下持续上升的房价?本文将从宏观经济的视角出发,对这些问题进行探讨。 　　 　　一、房价均衡的条件:宏观经济分析视角 　　 　　1.房地产市场的供求均衡 　　如果单纯地从住房市场这一行业来看,房价及其变化趋势主要取决于住房市场供求状态及其相对变化趋势。一定时期内住房的供给主要取决于住房存量,即二手市场的住房供给量决定,同时还受刚上市的新房供给,但通常新上市的住房占住房总供给的比例较小。一定时期内住房的需求则主要包括三个方面:自住型住房需求、投资性住房需求和投机性住房需求。??②自住型住房需求主要是指购买住房是为了自己居民,以满足居民居住的需要。这种住房需求是长期房价决定的基本和主要力量。从短期来看,无论三种需求在整个住房市场需求的比例如何,只要整个住房市场供过于求,则房价会上升;反之则相反。现在流行的很多认为房价长期都会维持一个高价位、且还有可能继续上涨的观点,都是基于这种住房市场局部均衡的角度。但是,这种局部均衡分析方法只适合那些对整个国民经济影响不大的行业。对于那些在整个国民经济中占有重要地位的行业,一个局部均衡房价在长期内是否能够持续,除了受到本行业供求力量影响之外,还受到整个宏观经济均衡的影响,即所谓的“一般均衡”。这种一般均衡包括供给方面不同行业间的供给结构均衡和需求方面的消费需求结构均衡。 　　2.不同行业间的供给结构均衡 　　供给方面不同行业间的供给结构均衡是指住房市场均衡价格必须使得不同行业间厂商所获得的均衡利润率。作为一个在国民总产值中占有较大的比重且厂商可以自由进出的行业,长期稳定的住房均衡价格应该维持该行业的利润率同整个经济平均利润率的平衡。如果现有的房价使得该行业的利润率高于其他行业的利润率,那么,其他行业的厂商将会进入该行业。其结果将使得房地产行业的生产厂商增加,其他行业商品供给的减少,同时对房地产行业生产要素――土地的需求增加,而其他行业要素需求的减少。由此就会打破住房市场和其他所有市场的供求平衡,从而使得住房价格和其他商品的价格发生变化。 　　3.消费需求结构均衡 　　消费需求结构均衡是指住房市场的长期均衡价格必须使得消费者在衣食住行等不同方面的消费支出维持一个合理的比例。由于衣食住行等方面的需求对个人来说都是同等的重要,个人在这些方面的消费支出一般来说也会维持一个固定的比例。作为在个人消费总支出中占比比较大的一种“住房”消费,均衡的房价必须能够维持个人在“住”方面的消费需求和其他消费需求之间的结构平衡,这一消费需求结构的均衡在宏观经济上表现为房价收入比总是在一定的范围之内。否则,过高或者过低的房价收入比都会破坏个人在衣食住行等方面的消费结构平衡,从会对宏观经济实体中的总消费需求和消费价格指数产生严重的影响甚至扭曲作用,从而也会严重影响居民的福利水平。 　　 　　二、持续高涨的高房价对宏观经济运行的影响 　　 　　一个长期合理的住房均衡价格应同时满足三方面的均衡,我国当前居高不下持续高涨的房价原因主要在于它在后两个均衡方面的失衡,即住房市场过高利润率和过高的房价收入比。这种失衡可能会从以下几个方面对宏观经济产生影响。 　　1.挤占其他行业发展的资金,使得整个经济的增长速度放慢 　　我国持续上涨的高房价可能产生的最直接经济影响是,由于住房市场具有高于其他行业的利润率,它会吸引其他行业的资金流向房地产行业,从而使得其他行业实体经济萎缩,而房地产行业则出现泡沫。??③当然,住房高价格和房价的持续上涨对其他行业的影响可能不完全一样。高房价主要使得住房行业获得超过平均利润率的高额利润,在资本追求利润最大化的动机下,其他行业的资金会源源不断地流入住房市场。因此,高房价会使得住房行业不断扩大,而其他行业则可能萎缩。但是,如果高房价能够维持稳定,使得新流入的资金在住房行业从事的是一种投资性行为,而不是投机性行为,那么,只要住房行业对经济增长的正效应超过它对其他行业萎缩的负效应,这种发展方式有利于长期经济增长,这一点可以从我国住房改革初期房地产行