第六章土地增值税涉税政策和会计核算-会计通.docVIP

第六章　土地增值税涉税政策和会计核算 　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税。 　　企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。 第一节　土地增值税概述 　　土地增值税，是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。 　　一、征税范围 　　（一）基本规定 　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括： 　　1.转让国有土地使用权 　　这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 　　2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 　　这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。 　　（二）征税范围的若干具体规定 　　1.以房地产进行投资、联营 　　对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税；但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。 　　2.合作建房 　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税，但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。 　　3.企业兼并转让房地产 　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 　　4.交换房地产 　　交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 　　5.房地产抵押 　　在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 　　6.房地产出租 　　房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。 　　7.房地产评估增值 　　房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 　　8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 　　国家收回或征用虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。 　　9.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税收。 　　二、纳税义务人 　　土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 　　三、税率 　　土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 第二节　应纳税额计算 　　一、应税收入与扣除项目 　　（一）应税收入的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　1.货币收入 　　货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 　　2.实物收入 　　实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。 　　3.其他收入 　　其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。