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16年上海地王产生原因与影响问题研究 　　摘要：中国房价和地价问题是牵动国人情绪的一大问题，关系到国计民生，是中国的一大热点问题。本文阐述了16年一线城市频频出现“地王”的现象，分析了导致这个现象产生的多个原因，并列出天价“地王”现象所带来的各种影响，并呼吁合理调节土地市场，保证土地市场稳健发展。 　　关键词：地王；房地产；地价；房价；楼市 　　中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）019-000-02 　　2016年春节以来，在国家推进楼市去库存的大背景下，一线城市房价却出现了暴涨的现象。随后上海市政府为了抑制房价过快增长，出台了严厉的限购政策，意在为楼市降温。让人大跌眼镜的是，在出台限购政策后不久，上海周浦、顾村等地块拍出了天价，频频刷新纪录，让中国房地产行业的未来发展前景扑朔迷离，因此对上海地王产生原因和影响的分析和研究很有必要。 　　一、“地王”产生原因分析 　　3月25日“沪九条”新政之后，2016年的上海土地拍卖市场妖气冲天。泗泾地王楼板价突破38000元/平方米；周浦地王楼板价超过43000元/平方米；偏远的崇明长兴岛拍出了15000元/平方米的楼板价；6月1日，宝山顾村地块拍出楼板价4.81万/平方米，保本售价超过7万/平方米。土地市场频频出现楼板价高于目前住宅售价的局面，“面粉比面包贵”的现象让人深思。出现这样的土地市场局面的原因是多方面的，如房拿地需求高、土地供应不足、货币政策宽松、国企改革、房价影响等。 　　1.房地产企业拿地需求高 　　目前中国三四线城市房地产库存较高，存在一定的去库存压力，未来存在一定的不确定性，此时在三四线城市扩张房地产业务风险较大。以上海为代表的一线城市人口流入多、配套资源多，楼市风险相对较小，没有去库存压力，因此一线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。各大开发商纷纷将目光瞄准上海市场，造成了上海土地市场竞争激烈。以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，这样的直接结果就是不惜一切代价拿地。这样就会一定程度上导致“地王”频现，地价成本陡升。 　　2.上海土地供应不足 　　从土地条件本身来看，未来建设用地总量紧张也是地王频出的原因之一。 　　根据人口和资源的现实情况，国家推算出国内需要18亿亩耕地才能确保国内的粮食安全，并制定了国内耕地不得低于18亿亩的面积红线，并逐级下达分解到各个行政区。上海也被分配了大量的耕地面积指标，政府土地供应规划较为谨慎，因此不可避免会压缩城市的可规划建设面积。 　　根据上海市政府的城市规划，上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米计算，刚好需要1420万平米，基本建设起来的住宅都已经售出，市场供应不足[1]，造成了楼市需求得不到满足。没有土地就意味着没有项目，没有项目企业盈利也就是无稽之谈，房企为了业务的开展，面临较大的竞争压力，不得不高价拿地。 　　值得一提的是，上海宅地整体供应速度明显放缓，2016年1月至今宅地供应面积仅约120公顷，占供应计划的15%；而且，上海土地市场存在区域供应不平衡，部分地区长期供不应求，偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺，这也是导致上海“地王”现象产生的原因之一。 　　3.货币政策和资本市场融资环境偏宽松 　　2016年1月广义货币量M2同比增长14.0%，当月人民币贷款增加2.51万亿元，2016年2月29日，央行降准，将近释放7000亿流动性资金。2016年2月26日，周小川在G20财长和央行行长会议表示，鉴于目前中国和全球经济形势，央行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态。这是中国央行首次承认“宽松”的货币政策，此前对货币政策的形容一直是“稳健”。一方面，宽松的货币政策导致未来货币进一步超发，而超发的货币难以进入到急需资金的实体经济中，而是进入房地产等行业中，进一步造成了房地产市场的火热；另一方面，国企央企可以从银行获得大量超低成本资金，其融资成本之低、融资规模之大超乎想象，这些资金为央企国企在土地拍卖市场上翻云覆雨提供了弹药。 　　受2015年年初证监会发布的《公司债券发行与交易管理办法》影响，宽松的资本市场融资环境为房企囤积资金提供了良好的时机。据CRIC统计，2015年60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元，同比增长33.09%。另外，伴随着2015年房地产销售市场回暖，多数房企销售大幅增长，销售回款有所增加。[2] 　　从资金的角度看，上述因素给开发商拿地提供了便利和动力。 　　4.央企改革压力驱动 　　国资改革、企业合并带来的人事变动危机，是部分央企“疯狂拿地”的动力之一。从竞拍