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以社会化手段推进拆迁安置房建设与管理 　　近年来，随着城市化发展进程的加快，城镇的拆迁量大幅增加，拆迁安置问题成为城市化发展中的突出问题。为做好拆迁安置工作，各地进行了有益的尝试，如：按照“未拆先建”或“边拆边建”的模式，缩短建设周期，加快建设进度；提高货币安置比例，集中建设安置房，政府集中采购房源用于安置等方式，在一定程度上缓解了拆迁安置的一些矛盾，但都难以从根本上解决安置房建设中亟待解决的资金、品质、进度等问题。 　　据调查，某区常住人口约115万左右，仅主城区及新开发区域拆迁安置的超期过渡费每年就达到8亿元左右，全区每年拆迁安置的超期过渡费合计将大于10亿元。如此大的超期过渡费，具有深层次的原因。要解决这一问题就要改变现有的建设和安置模式，提前规划、有序推进、确保真正做到安置先行。拆迁安置超期过渡费在全国或多或少不同程度地存在，极大地增加了政府的财政负担，造成安置房建设推进滞后，房源落实不到位等问题，不利于推动地方经济发展和社会和谐稳定。 　　当前拆迁安置房建设的主要弊端： 　　一是规划布局不合理。在城市化建设中，拆迁的主要目的是为城市发展拓展更多空间，让城市发展更好，但在拆迁前，往往因缺少科学性、前瞻性的规划，导致安置房的选址不科学、不合理。有些地区拆迁后仍然实行就地安置，拆迁后在原址新建，仅仅为翻新式地建设，或者将棚户区进行改造，由“旧”变“新”、由“低”变“高”，这一原址就地安置的模式，能改变城市面貌，却不能较好地拓展城市发展空间，较好地拉动城市经济发展。南京市已逐步改变这一模式，规划了四大保障房片区，主城区拆迁后均进行集中建设、集中安置，为城市发展腾足空间，而这一模式的缺点是安置地址一般较为偏远，配套设施不够完善，群众的满意度较低。 　　二是安置方式较为单一。从现状来看，由于住房保值增值的空间较大，所以货币安置较少有人选择。货币安置方式，即根据拟拆迁安置房屋面积测算成货币，由被拆迁户自行解决住房问题，或购买商品房，或其他用途，但更多被拆迁户选择安置房。当前各地推行较广的企业建设、政府回购，委托建设、政府回购，政府搭台、部门操作等方式，无论是代建、收购，还是由开发单位自建等方式，其最终都是由政府买单，难以解决资金等建设中存在的相关问题。 　　三是建设进度普遍滞后。从安置房建设工程本身来看，就地安置必须待该地块拆迁完成后、相关手续办理好后方可建设，而手续办理的时间一般需近一年时间。因此，项目建设周期从手续办理到建成交付通常需要3到5年，拆迁过渡时间较长，政府要承担起繁重的超期过渡费，仅一年的超期过渡费足以建成一个中等体量的小区。其他类型政府回购等建设模式，往往因规划滞后、资金难以落实等原因，导致建设进度滞后，安置不及时等问题。 　　四是建设量与需求量不匹配。一般来说，安置房建设量要与需求量基本吻合，但由于被拆迁户往往选择房屋安置，较少选择货币安置，而现有的拆迁政策，按照房屋安置有利于被拆迁户，一般家庭能分配二到三套住房，甚至更多。安置房分配房屋多，导致两种现象，一则被拆迁户分得住房过剩，多用于出租，经济效益难以提高；二则增加了政府的建设成本，加大了政府负担。 　　拆迁安置问题是重要的民生问题，当下依靠政府手段进行安置房建设和管理，已难以有效解决安置房建设的资金、品质、效益等难题，应以社会化手段多元化推进安置房建设与管理工作。 　　一是将安置房与商品房建设规划联姻。根据城市发展需要，调查摸清未来二到三年或更长时间的拆迁量，根据拆迁量提前做好安置房建设规划，研究在商品房建设中留置一定比例的安置房，其优势，第一，可以克服安置房选址方面的难题。第二，可以克服建设品质方面的缺憾。第三，可以有效避免超期过渡费问题。其操作模式是，政府部门核定拟拆迁区域的拆迁量，在房屋未拆迁前就提前将拟拆迁地块安置房的需求量、套型等进行全面调研汇总，与开发商对接，将其纳入整体规划、设计。根据市场可调整价格，政府测算好补助方案，以减免部分土地出让金，减免相关税费、规费等方式补助开发商。通过这一方式，解决安置房建设资金、质量、进度等问题，开发商也可避免商品房开发可能存在的市场风险。 　　二是将安置房独立选址与合作开发相结合。一方面，政府以异地安置的方式开展规划选址后，由开发商开发建设，土地以划拨的方式，建设地块的部分土地由开发商按照要求提供一定数量的安置房，部分地块由开发商自主开发建设商品房或者进行其他商业开发，用于平衡资金。另一方面，通过将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为安置住房，鼓励社会资本以多种方式积极参与安置房开发建设。 　　三是企事业单位自主建设安置房。在城市发展中，拆迁户中存在着大量的企事业单位家庭，可以根据该类家庭的数量等实际情况，由企事业单位自主建设安置房，用于解决职工的安置问题。