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我国房地产信贷监管现状与对策研究 　　[摘要]房地产与经济具有高度关联性，加强对银行房地产信贷监管意义重大。2007年爆发的美国次贷危机席卷全球，监管部门对银行房地产信贷监管缺失是危机爆发的主要原因之一。借鉴美国次贷危机的教训，本文提出我国应着力加强房地产企业信贷、个人信贷业务、房地产信贷创新的监管，加强商业银行周期发展模式和商业银行道德风险的监管。 　　[关键词]次贷危机　房地产信贷　监管　启示 　　[中图分类号]F832　[文献标识码]A　[文章编号]1004-6623(2010)05-0099-04 　　 　　美国爆发的次贷危机席卷全球，虽然对我国影响不大，但危机暴露出美国监管部门对商业银行房地产信贷监管的缺失，其教训具有普遍意义。借鉴次贷危机的经验与教训，加强并完善我国商业银行房地产信贷监管，对商业银行健康有序发展和宏观经济稳定运行具有重要意义。 　　 　　一、银行房地产信贷监管缺失的国际教训 　　 　　美国次贷危机产生的原因众多，但监管者对银行房地产信贷监管缺失是次贷危机产生的重要原因之一，主要体现在以下几方面： 　　 　　(一)对银行房地产衍生品监管不力 　　次贷衍生产品的出现，使银行以存定贷的模式发生了翻天覆地的变化，使银行发放按揭贷款能力得到极大提高。但衍生品市场的发展是一柄“双刃剑”，其相关产品虽然可以对冲风险，但不会消灭风险。美国商业银行为自身投行业务部门资产证券化、次级债承销等业务提供担保，将银行原本通过资产证券化转移出去的风险，又转回银行体内。美国次级抵押信贷产生于房屋按揭业务，之后被层层包装设计为不同产品。当衍生产品所依托的房地产基础资产出现问题时，银行也难逃干系。美国监管机构对银行基于房地产信贷形成的衍生产品放松监管，存在监管的缺失，最终引发了次贷危机的爆发。 　　 　　(二)对借款人信用风险监管宽松、造成还款能力不足的借款群体出现 　　次级抵押贷款是向信用差的家庭和个人发放的贷款。随着次级抵押贷款市场竞争的日益激烈，部分放贷机构推出了多种高风险的新贷款产品。例如只付利息抵押贷款，即允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房。但几年之后，借款人每个月的偿还负担加重，这就留下了借款人日后可能无力还贷的隐患。另外一种高风险产品是低首付(首付小于20％)甚至是零首付贷款，这使得借款人的杠杆率急剧上升，据统计，2006年38Z的次级抵押贷款是零首付贷款(黎晓静，2009)。美国浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月负担较低的、灵活的还款额度。这样，虽然减轻了购房者的压力，促进了美国房产的繁荣，但也埋下了次级房贷市场泡沫的祸根(刘英奎，2008)。另外，迫于同业竞争，银行还放松了对借款人收入证明的要求，甚至可不提供，对信用记录不强的借款人发放贷款也是银行放松信用标准的体现。资料显示，次贷借款人大部分为拉美移民、美籍非洲人，上述少数种族的居民信用记录基本没有。次级借款人纷纷圆了购房梦，但次贷借款人除了已经抵押的房产外一无所有，房价和利率恶化后，这些借款人就只能交钥匙走人。由于次贷为银行带来高额收益，银行往往会放松次贷发放的标准，监管部门熟视无睹，无视风险的存在，任由次贷风险蔓延，日久成灾。 　　 　　(三)对房地产信贷周期监管缺失 　　监管部门未对商业银行房地产信贷周期进行监管，任由银行进行顺周期的信贷模式。表现为在经济及房价上升时，银行通常进行扩张性的房地产信贷投放，反则降低。在房价上升时，银行因放松对房产抵押借款人的审查，使不合规的借款人很容易获得贷款，造成银行贷款质量在房价下行时恶果呈现。次贷危机爆发前的2002～2006年期间，美国银行住房贷款平均增长率为10％，超出了GDP和个人收入的增长速度。因采取经济繁荣、放贷扩大的顺周期信贷模式，为银行埋下了极大风险隐患。次贷风险在房价上涨时基本不会发生，但随着美国次级抵押贷款利率的大幅上升，购房者的还款压力加大，次贷风险开始逐步显现。同时，房地产萧条使房产出售或通过现有房产再抵押贷款变得困难，导致次贷借款人开始不能按期偿还贷款。美国监管部门未针对银行房地产信贷进行逆周期监管，也为次贷危机爆发埋下了伏笔。 　　 　　(四)银行道德风险未得到有效监管 　　在美国次贷危机前，发放住房抵押贷款的银行是整个次贷链条中最核心的参与者。银行只要贷款发放出去就会赚取利润。银行会在贷款数量与质量两难境地进行抉择，在利润以及绩效的诱惑下，贷款质量往往只能退居二线。美林、雷曼等疯狂逐利心态下大肆购买抵押贷款并将其证券化，不负责任地进行创新，对风险漠视，道德风险未得到足够