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我国房地产市场现状和特点分析 　　[摘要] 房地产业是有关国计民生的基础行业，但最近几年我国众多城市和地区的房价持续上涨，远超过普通居民的承受能力，研究房地产业的健康发展已成为日益紧迫的重要课题。本文从房价、房地产有效供给、居民承受能力和空置率分析了当前房地产市场的现状和特点。 　　[关键词] 房地产 上涨 有效供给 空置率 　　 　　一、房价持续快速上涨 　　最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。 　　资料来源：中国统计年鉴（2006） 　　我们从上表中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。2005年比2004年的房价指数上涨7.6%、土地价格上涨9.1%、房屋租赁价格上涨1.9%。从上表还可以看出，三个价格在短期内仍旧有继续上涨的趋势。 　　二、房地产有效供给不足 　　房地产价格上升，从它的内在价格规律来讲是由于供不应求而引起的，但这种供不应求是指房地产的有效供给不足。所谓有效供给不足，就是说真正能满足市场需求的房子供给不足。由于经济地域发展不平衡，导致了房地产的结构的差异。虽然城市里一栋栋高楼大厦不断崛起，房地产的总量不断增加，但在另一方面，却体现为大量的现房空置与大量的居民购房需求未能得到满足这个矛盾。在我国具体表现为房产市场上高档商品房供应增加，中低价位商品住房供应量下降，占我国绝大多数的中低收入阶层居民的购买力未能达到满足，使得商品房平均价格上扬，这是当前房地产市场的结构性矛盾的表现。2005年，全国经济适用住房投资同比增长4.4%，占开发投资的比例由去年的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上。房地产供给结构的不合理是我国房产市场有效供给不足的主要表现之一，它推动了商品住房平均价格上升。这就需要我国控制开发商楼盘开发的结构，这也是构建和谐社会的内在要求。 　　三、价格虚高远超过一般居民的承受能力 　　我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的阶段，却把住房改革的重点放在了私有化上，导致了目前房价上涨的现实。房价的上涨对于低收入阶层的人们的购房，造成了很大的压力。面对要买的房子，手中的钱却少之又少。什么时候房价才能落下来，使得广大老百姓都能买的起房，是目前老百姓最关心的事情。 　　来自国家统计局的数据表明，70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2007年一季度全国商品房销售价格在去年大幅上涨的基础上继续上涨5.6%，而且从分月情况看，3月份上涨5.9%，涨幅分别高于前两个月0.3和0.6个百分点。涨幅排在前几位的城市依次是：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%、广州8%等。在房屋销售中，70个城市新建商品住房售价全线上涨，涨幅最高的是北海15.1%，接下来依次是深圳10.3%、北京9.8%、广州9.0%、福州8.8%等。与此同时，70个大中城市二手住房售价同比也上涨5.2%。 　　居民收入稳定增长，2006年中国城镇居民收入增幅有较大提高，人均可支配收入为11759元，同比增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.4%，增速比上年加快0.8个百分点。但是和疯狂上涨的房价相比，大多数的居民还是无法负担高额的房价。目前房价的上涨，远远超过了一般居民的消费承受能力，一边是疯长的房价，一边是有限的收入，面对这样的情况，他们该何去何从？ 　　四、商品房空置率较高 　　1.空置率的衡量方式。空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。空置率就是没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的设建筑面积乘以100%所得到的数字。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可做出相应调节。空置住房的形式大致可以概括为两种，一种是市场滞销不对路的空置楼盘，一种就是符合市场要求，但开发成本过高造成定价也高的空置楼盘。但无论是哪种形式的空置住房都存在着这样或那样的问题，要么是房子的质量问题，要么是房子的造价超出了人们的购买力。这严重影响了房产市场的供给状况，造成了房产市场上的有效供给不足，从而导致我国房产价格的上涨。 　　2.我国住房空置率现状。据统计，当前我国商品房空置率为30%多，远远高于10%的国际警戒线。美国商品房的空置率约为7%，而中国香港约为3% 到4%。据国家统计局发布的数据，截止到2006年7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平