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我国商业地产发展现状与前景分析 　　 摘 要：通过对我国商业地产现状分析发现，近年来我国商业地产发展迅速，增速持续超过商品住宅。通过对我国未来经济社会发展趋势以及国外城市化发展进程经历的研究，认为我国商业地产已经具备快速发展的条件，长期内具有广阔的市场前景；从短期看，国家政策调控剑指商品住宅市场，商住倒挂现象以及短期内市场需求变化都预示着商业地产需求快速增长。 　　 关键词：商业地产；发展现状；前景 　　 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）32-0089-02 　　 　　 引言 　　 2010年至今，我国已经实行三轮房地产调控政策，特别是2011年以来，“国十条”、“限购令”、“限贷令”、“房产税”等政策措施紧密出台，政策调控剑指商品住宅市场。在政策调控趋紧的情况下，2011年以来，商品住宅市场出现一定的“降温”，而未来市场形势仍不容乐观，不确定因素依然存在。 　　 商业地产作为房地产市场之一，对经济发展起着重要的作用，某种程度上说商业地产也是衡量经济发展程度的指标之一。在政策密集调控的大背景下，房地产市场发生一定的分化。住宅市场萎缩将对商业地产发展产生怎样的影响？商业地产长期发展潜力如何？能否在住宅市场受打压后成为房地产市场新的领涨业态？为了回答这一些列的问题，笔者对我国商业地产发展现状以及未来发展潜力和趋势进行了研究。 　　 一、我国商业地产市场发展现状 　　 商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种商业、零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形势，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属于商业地产范畴。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。本文研究的视角主要集中于广义的商业地产。 　　 （一）商业地产的发展阶段 　　 商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所――商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20世纪80年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，我国商业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。具体如表1所示。 　　 （二）商业地产发展现状 　　 2000―2009年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从2000年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致维持在25%左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009年全年办公楼投资达1 378.04亿元，同比增长18.1%，商业营业性用房投资达4 171.58亿元，同比增长达24.4%。 　　 三、商业地产的发展前景 　　 （一）我国长期经济社会发展趋势决定了商业地产具有广阔的市场发展空间 　　 1.人口结构趋于老龄化，购房需求逐渐下降 　　 在全球面临着人口老龄化的大背景下，我国严格的计划生育政策将加快人口老龄化步伐，这对我国房地产市场的影响比其他国家都要深刻。25―45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降，购房总需求也将呈现出类似的趋势。因此，现阶段房地产企业已经到了未雨绸缪的时候。 　　 2.人口流动促进了对核心城市商业地产的需求 　　 一个国家或地区的核心城市永远是人口的主要流动方向，这与核心城市产业结构相关。核心城市的产业结构高端，就业人员收入和素质较高，吸引的就业人员多，城市的房地产有大的发展。从国内情况来看，人口，尤其是高端人口依然向上海、北京等一线城市流动，这些地区商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上奠定未来公司地位。 　　 3.经济发展转型提升了商业地产的市场空间 　　 国内经济已进入转型发展时期，经济增长驱动因素的转移和产业结构的升级将催生巨大的商业地产需求。 　　 政府越来越重视消费，持续出台扩内需、促销费的政策，并着力构建促进消费的长效机制，消费将逐渐替代出口和投资，成为经济增长的主要驱动力。消费总量不断扩大的同时，居民消费结构逐渐从以生存为主的温饱型转向小康型的消费模式，城镇居民的享受性消费模式日益显现。由此，为消费提供场所的商业地产将获得广阔的发展空间。 　　 产业结构升级，第三产业加速发展。从国外经验看，第三产业占GDP比重超过50%的时候，将加速发展态势。目前，我国第三产业比重达到56%，与发达国家相比仍